Thị trường bất động sản sơ cấp sụt giảm nguồn cung

Theo số liệu khảo sát thị trường mới đây của DKRA Group cho thấy, ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường BĐS sơ cấp sụt giảm đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90m2.

Trong khi đó, thị trường đất nền vùng phụ cận TP.HCM tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023. Tuy nhiên, mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Cũng theo DKRA Group, phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng, khoảng 22.071 căn trong năm 2023, giảm 32% so với năm 2022, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM, tập trung tại khu Đông TP.HCM và Bình Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 và đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Ngoài ra, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm 2023. Tuy nhiên, các chủ đầu tư dự án BĐS cũng đã đẩy mạnh áp dụng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay... nhằm kích cầu thị trường. Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 3% - 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.

Tương tự, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với năm 2022. Trong năm 2023, thị trường đón nhận 907 căn nhà phố/biệt thự đến từ 28 dự án, giảm 87% so với năm trước, các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP.HCM. Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, khoảng 315 căn, tương đương tỷ lệ 35% nguồn cung mới, chỉ bằng 8% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 1,9 - 2,4 tỷ đồng/căn, tập trung chủ yếu giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023.

DKRA Group dự báo, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong năm 2024 sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Cụ thể, nguồn cung mới dao động khoảng 2.900 - 3.100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo sẽ tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn và tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 8.000 - 10,000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 - 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương. Nguồn cung, sức cầu thị trường BĐS vào đầu năm 2024 không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ quý 3/2024 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo giảm so với năm 2023, dao động khoảng 800 - 1.000 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo sẽ tương đương năm 2023, lần lượt dao động ở mức 250 - 300 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 200 - 300 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng; sức cầu chung thị trường sẽ tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2024.

Riêng phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới và sức cầu dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200 - 1.500 căn. Thị trường Long An, Đồng Nai và Bình Dương có thể dẫn đầu nguồn cung mới. Sức cầu chung của thị trường BĐS có thể sẽ khởi sắc vào gần cuối năm 2024. Trong đó, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định trong năm 2024; đồng thời, các chính sách kích cầu thị trường BĐS tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.