Ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất

Thiếu công nghệ, thị trường đất đai chưa minh bạch

Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách TN&MT Nguyễn Đình Thọ cho biết, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các quyền đối với đất đai được pháp luật bảo hộ, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất phát triển.

Hoàn thiện thể chế cho thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và các bên có liên quan thông qua quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để lựa chọn nhà đầu tư. Việc giao đất theo hình thức đấu giá công khai minh bạch; quy định xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật cũng đã hoàn thiện thể chế cho thị trường thứ cấp giữa các chủ thể tham gia như: Hoàn thiện quy định về các quyền của người sử dụng đất; cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện các quyền; đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận để tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường; thiết lập cơ chế tư vấn định giá đất, hoàn thiện các tổ chức dịch vụ công để hỗ trợ cho hoạt động của thị trường.

Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại, hạn chế sự phát triển của thị trường giao dịch quyền sử dụng đất như còn nhiều giao dịch chưa được đăng ký, giá giao dịch chưa phản ánh chính xác giá chuyển nhượng thực tế, còn tình trạng đầu cơ, bao chiếm đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn. Khi công nghệ thông tin chưa phát triển, việc cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác những thông tin này phục vụ quá trình ra quyết định là một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý về đất đai.

 Nguyên nhân chính gây ra hạn chế về năng lực thực thi ở các cơ quan quản lý đất đai là do các cơ quan này chưa có đủ năng lực và các công cụ cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được giao, đặc biệt là năng lực và các công cụ để vận hành hệ thống quản lý đất đai dựa trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại.

Huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ.

Cần có hệ thống đăng ký, giao dịch

Theo Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách TN&MT, để phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thời gian tới, về phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai cần làm rõ chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai theo không gian sử dụng bao gồm quyền bề mặt quy định tại Điều 267 Bộ Luật Dân sự đối với mặt đất, mặt nước, thềm lục địa, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc chủ quyền lãnh thổ có đối tượng điều chỉnh là các công trình, tài nguyên trong phạm vi không gian đã được Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan xác định.

Bên cạnh đó, cần rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, quyền hạn, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương tới địa phương trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đối tượng được phân cấp đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất của Nhà nước về quyền đối với đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước.

Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch quyền đối với đất đai, bất động sản, đăng ký tài sản thế chấp, đăng ký giá giao dịch, đăng ký quyền sử dụng hạn chế như khu vực bãi bồi, khu vực đất ngập nước theo mùa thuộc công trình thủy lợi, thủy điện, hạ tầng công trình ngầm, cáp điện, khu vực hành lang an toàn đi qua đất giao tổ chức, cá nhân, công trình ngầm hoặc trên không của tổ chức, cá nhân trong phạm vi đất công cộng.

Áp dụng quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả quyền đối với đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính, phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ chuyên đề tách lớp cho tất cả các loại quy hoạch theo quy định của luật quy hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.

Việc giao đất, cho thuê đất, sắp xếp lại trụ sở, cơ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông, lâm trường cần được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các quyền đối với đất đai khác theo quy định của pháp luật. Hình thành quỹ phát triển đất theo mô hình ngân hàng đất đai, kiểm soát hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, theo hướng bảo vệ đất canh tác cho người dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. Cần có chính sách thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính đối với những trường hợp sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng.

Huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa, đảm bảo phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi. Cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.

Đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập Bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách Nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi.