TP.Hồ Chí Minh: 105 chung cư có mâu thuẫn, tranh chấp

TP.HCM có 935 tòa nhà chung cư

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết: Trên địa bàn TP.HCM hiện nay có 935 tòa nhà chung cư, bao gồm: 1.249 khối nhà chung cư ( Block), với 141.062 căn hộ với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970  m2, diện tích bình quân căn hộ là 75m2 sàn/ căn. Tỷ lệ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 8,4% tổng số  căn nhà trên  toàn thành phố và đang có xu hướng chiểm tỷ lệ ngày càng cao trong quá trình phát triển nhà ở.

Trên địa bàn TP.HCM có 5 chung cư cũ đặc biệt nguy hiểm, cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp

Nhà chung cư phân bố khá đều ở 2 khu vực nội thành hiện hữu và nội thành phát triển; nhà chungcư ở khu vực nội thành hiện hữu có mật độ cao hơn khu vực nội thành phát triển, tập trung chủ yếu tại Quận 1, 5,10, Tân Bình, Tân Phú.  Tại  khu vực huyện ngoại thành, nhà chung cư phát triển chủ yếu ở huyện Bình Chánh và Nhà Bè. Trong đó, TP.HCM có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975; 244 chung cư xây dựng từ năm 1975 đến 2005; 217 chung cư xây dựng sau năm 2005 đến nay.

Đối với  474 chung cư cũ (574 lô) xây dựng trước năm 1975, UBND các quận, huyện đã tổ chức  kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư.  Kết quả: không có chung cư cấp A;  328/474 chung cư cấp B; 115 chung cư cấp C; 14 chung cư cấp D. Đặc biệt, có 05 chung cư thuộc diện nhà chung cư nguy hiểm, cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp ( Chung cư  128 Hai Bà Trưng – Quận 1, Chung cư  số 11 Võ Văn Tần – Quận 3, Chung cư Trúc Giang – Quận 4, Chung cư  440 Trần Hưng Đạo – Quận 5) ; 09 chung cư thuộc diện nhà chung cư bị hư hỏng nặng, cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm dan toàn cho người sử dụng theo quy định.  Quận 1 là địa bàn có nhiều chung cư cũ nhất thành phố với 81 chung cư.

105 chung cư có tranh chấp, 17 chung cư chưa được cấp “sổ đỏ”

Ông Trần Trọng Tuấn cho biết, thời gian qua, TP.HCM có  105 nhà chung cư có mâu thuẫn, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Các tranh chấp tập trung ở  phần diện tích sở hữu chung (tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang, sân thượng…); diện tích sử dụng chung (hồ bơi, công viên, vỉa hè nội bộ); việc đóng góp, quản lý và sử dụng kinh phí quản lý vận hành (chủ đầu tư  không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định, việc sử dụng  quỹ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư không đúng mục đích…);

Ngoài ra, còn có  phản ánh  về chất lượng công trình xây dựng ( chủ đầu tư chưa nghiệm thu công trình đã đưa cư dân vào sử dụng; công trình thi công  thay đổi công năng sử dụng của công trình;  hệ thống PCCC không đảm bảo yêu cầu…); tranh chấp về diện tích căn hộ (diện tích theo kích thước thông thủy hoặc kích thước lọt lòng); tranh chấp về bảo hành, bảo trì nhà chung cư…

Chung cư Khánh Hội 2, nơi đang xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư

Sở Xây dựng đã tiếp nhận, xử lý theo thẩm quyền ( hướng dẫn, chuyển cơ quan có thẩm quyền thụ lý theo thẩm quyền) 96 chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn những chung cư này, các mâu thuẫn, tranh chấp vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Đồng thời, TP.HCM còn 17 chung cư chủ đầu tư chưa thực hiện việc lập thủ tục  cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) cho người mua căn hộ.

Nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất; chủ đầu tư vi phạm các quy định về chuyển nhượng dự án, về quá trình đầu tư xây dựng công trình; công trình xây dựng sai phép, đang chờ  xử lý theo quy định; chủ đầu tư chưa lập các thủ tục theo quy định như: hồ sơ công trình, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, kiểm định chất lượng công trình xây dựng, chưa được cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra,nghiệm thu về PCCC…

Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư  các dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng và chưa xóa thế chấp.

Có  hay không tình trạng buông lỏng quản lý ?

Đa số đại biểu cho rằng, tất cả tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp và các nguyên nhân khiến người mua nhà ở các chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận chủ yếu là do các sai phạm của chủ đầu tư trong xây dựng và sau khi chung cư vào vận hành. Điển hình như hàng loạt dự án chung cư: Hoàng Kim (quận 7), Ruby Land, Phú Thạnh (quận Tân Phú), Nguyễn Quyền ( quận Bình Tân), Bình Minh ( quận Thủ Đức)…  

Đặc biệt, đại biểu HĐND Thành phố Nguyễn Văn Dũng cho biết: Chung cư Thạnh Lộc ( quận 12)  với 580 căn hộ, được xây dựng 2008 và  đưa vào sử dụng từ năm 2015, chung cư này tiếp giáp 2 mặt đường, hạ tầng không được đầu tư đẩy đủ khiến xe ô tô của người dân đậu chiếm hết đường vào chung cư; đặc biệt chung cư này không có hệ thống thoát nước khiến nước sinh hoạt của người dân được bơm thẳng ra con rạch bên cạnh, gây ô nhiễm môi trường…

Chính vì vậy, đại biểu Nguyễn Văn Dũng đặt câu hỏi: Công tác quản lý nhà nước có tiêu cực không khi để xảy ra hàng loạt  sai phạm của chủ đầu tư trong xây dựng nhà chung cư. Còn đại biểu Trương Lâm Danh yêu cầu Sở Xây dựng giải trình việc cấp phép xây dựng cho những dự án chung cư trong các con hẻm, tuyến đường nhỏ gây ra tình trạng quá tải về hạ tầng, gây kẹt xe nghiêm trọng.

Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn thừa nhận:  Nhiều sai phạm trong xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư, các cơ quan chức năng không phát hiện kịp thời, hoặc xử lý không hiệu quả khiến mâu thuẫn giữa người dân, Ban quản trị và chủ đầu tư càng trầm trọng, gây bất ổn tình hình an ninh trật tự tại địa bàn.

Ông Tuấn cũng cho biết:  9 tháng đầu năm 2017, Thanh tra Sở Xây dựng đã kiểm tra và xử phạt trên 20 trường hợp chung cư chưa nghiệm thu đã đưa vào sử dụng. Việc chung cư chưa nghiệm thu đã đưa vào sử dụng được ông Tuấn giải thích là do áp lực giao nhà theo hợp đồng của chủ đầu tư, đồng thời là do nhu cầu về nhà ở của người dân nên đã nhận bàn giao nhà, dẫn tới tình trạng tranh chấp.

“Quan điểm của Sở Xây dựng đối với các sai phạm của các chủ đầu tư  là phát hiện xử lý kịp thời, khách quan, công tâm, đúng quy định; nếu có dấu hiệu bao che sẽ làm rõ trách nhiệm của thanh tra viên, phường xã liên quan đến vi phạm công trình, chắc chắn sẽ có kiểm điểm” – ông Tuấn nhấn mạnh.

Giải trình về việc cấp phép xây dựng cho các dự án chung cư trong thời quan qua, Giám đốc Sở Xây dựng khẳng định là đúng quy trình, việc cấp phép trên cơ sở thống nhất các ý kiến của Sở Giao thông vận tải, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở TN&MT, UBND các quận, huyện.  

Về vấn đề này, lãnh đạo Sở Giao thông vận tải cho biết: Thực hiện chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Sở  Giao thông vận tải đã xây dựng xong dự thảo về “Đánh giá tác động giao thông khi  xây dựng các công trình nhà ở”, đang tổ chức lấy ý kiến rộng  rãi để trình UBND Thành phố ban hành. Khi triển khai quy định này, chắc chắn vấn đề cấp phép xây dựng các tòa nhà chung cư sẽ được đặc biệt chú ý  trong việc đảm bảo hạ tầng giao thông.

Người mua căn hộ tại Chung cư An Bình (quận Tân Phú) chưa được cấp "sổ đỏ"

Trả  lời các câu hỏi về  công tác cấp Giấy chứng nhận cho người dân tại các tòa nhà chung cư, ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết: Sở TN&MT đang triển khai nhiều giải pháp để hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án chung cư, đặc biệt Sở đang tập trung rà soát những dự án chủ đầu tư sai phạm để có kế hoạch, giải pháp xử lý cụ thể. Quan điểm của Sở TN&MT là tạo mọi điều kiện để tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người dân.

Các cơ quan nhà nước phải làm “trọng tài’ giải quyết mâu thuẫn

Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết: Quản lý vận hành nhà chung cư là một mối quan hệ phức tạp: chủ đầu tư, Ban quản trị, người dân, cơ quan nhà nước…Những quy định hướng dẫn của Nhà nước về quản lý nhà chung cư  không theo kịp những phát sinh trong thực tế.

Công tác quản lý nhà nước về chung cư trên địa bàn TP.HCM còn nhiều hạn chế: chung cư cũ thì cơi nới, kiểm kê đánh giá còn nhiều sai sót; chung cư mới vi phạm về xây dựng, vấn đề vệ sinh môi trường...do tình trạng buông lỏng quản lý sau cấp phép xây dựng.

Toàn cảnh phiên họp giải trình về công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP. HCM sáng 28/10

Trước 30/12/2017, UBND TP HCM sẽ báo cáo HĐND Thành phố  danh mục 935 chung cư  đầy đủ về hiện trạng, những tồn tại, đặc biệt sẽ cụ thể trách nhiệm của từng đơn vị từ phường xã, quận huyện, sở ngành.

Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm, Chủ tịch HĐND TP.HCM đã yêu cầu UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện trong năm  2018 tất cả chung cư theo quy định của pháp luật phải thành lập Ban quản trị.  Đặc biệt, đối với các mâu thuẫn tại các chung cư, các cơ quan quản lý nhà nước phải làm trọng tài để xử lý các mâu thuẩn của người dân, Ban quản trị và chủ đầu tư…không để xảy ra những xung đột nghiêm trọng.

Sắp tới, TP.HCM sẽ kiến nghị Chính phủ sửa đổi  Nghị định 121/2013  quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản…trong đó cần bổ sung và quy định chi tiết chế tài xử lý chủ đầu tư, ban quản trị, người dân trong quản lý, vận hành nhà chung cư.

Nguyễn Thanh