TP.HCM: Nguồn cung bất động sản không chỉ thiếu mà còn mất cân xứng

Chia sẻ tại Hội thảo “Nguồn cung thị trường BĐS TP.HCM những vấn đề cần tháo gỡ” vừa diễn ra tại TP.HCM, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, trong những năm qua, thị trường BĐS có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Theo các thống kê, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP, trong đó thị trường BĐS TP.HCM - một trong những thị trường thu hút đầu tư cao nhất đã và đang đóng góp lớn vào GDP. Sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế của thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho các thị trường BĐS các tỉnh lân cận.

Bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường BĐS TP.HCM cũng bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường. Số liệu báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, trên địa bàn TP.HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định, một thực tế thấy rất rõ trên thị trường BĐS TP.HCM đó là nguồn cung sản phẩm không chỉ thiếu mà còn bất cân xứng. Điển hình là phân khúc căn hộ hạng A có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động từ 50% - 60% giai đoạn 2019 - 2021, chiếm 3/4 tổng nguồn cung mở bán trong 9 tháng đầu năm 2022.

Trên thực tế, giá đất và các chi phí đầu vào liên tục tăng cao như hiện nay, việc phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội (NOXH) đã không còn khả thi và hấp dẫn đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư. Mặt khác, việc thúc đẩy nguồn cung NOXH, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp. Nhiều ông lớn BĐS cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Theo ông Thắng, để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà thu nhập thấp, NOXH, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trong đó, cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự các nước phát triển.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng cũng cần xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH, nhà ở thu nhập thấp phù hợp với đặc thù kinh tế của từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho hay, so với năm 2017 là năm thị trường BĐS tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua, thì từ 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha “cung-cầu”, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Dẫn chứng tại TP.HCM, năm 2017 có 42.991 căn nhà mới, thì đến năm 2018, số nhà ở mới chỉ có 28.316 căn; năm 2019 tiếp tục giảm, chỉ có 23.046 căn; năm 2020 là 16.895 căn; và năm 2021 chỉ có 14.443 căn. Trong 9 tháng năm 2022, thị trường BĐS ở thành phố kinh tế sôi động nhất cả nước tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với tổng nguồn cung là 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, song số nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Ông Châu cho rằng, nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên là bởi thị trường BĐS đang trong giai đoạn "căng thẳng" do các vướng mắc về thể chế pháp luật. Sức mua sụt giảm do “tổng cầu có khả năng thanh toán” sụt giảm làm cho “tính thanh khoản” của thị trường và của các chủ đầu tư dự án BĐS sụt giảm mạnh. Điều bất ngờ là, mặc dù nguồn cung BĐS giảm mạnh do nhiều yếu tố nêu trên, song trên thực tế, thị trường vẫn “sinh sôi” các dự án thiên về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Thống kê của HoREA cho thấy trong 9 tháng vừa qua, TP.HCM có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2% nguồn cung về nhà ở. Trong khi, một số năm trước đó như năm 2018 chỉ có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Đáng chú ý, là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, thậm chí đã xuất hiện một số dự án và căn hộ BĐS “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Để giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung và sự mất cân xứng giữa các phân khúc, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Nhà nước và các ban ngành cần sớm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý; đồng thời, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới room tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án NOXH.