Thu hồi đất và tái định cư tại TP.HCM: Sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định

Ảnh minh hoạ

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong trường hợp nhà ở, đất ở của các cá nhân tổ chức nằm trong khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí các phương án tái định cư phù hợp. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Theo Đề án được phê duyệt mới đây của UBND TP.HCM, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ và diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại, bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất. 

TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp, mà trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân. Và phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng. Lấy ví dụ như nếu như quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, thì đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ. Còn đối với những nơi tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, trong trường hợp này, nếu những dự án thuộc dự án công, nhận đầu tư của Nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... thì thường sẽ một sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn nếu là những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất... thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định. Thực tế trong nhiều năm qua, đã có tranh chấp đất đai vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số trong những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, như là tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay là tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị. 

Tuy nhiên, theo TS. Sử Ngọc Khương, đó chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Yếu tố quan trọng để làm thỏa mãn nhu cầu của người dân liên quan đến mưu sinh và hành vi, tập quán sống của những người bị ảnh hưởng. “Hình dung nếu như một người xuất thân từ một xóm lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư và họ hoàn toàn khác biệt những người hàng xóm, thì họ sẽ như thế nào? Một hành vi đơn giản để hiểu là bình thường họ đã quen với việc mang rác trong nhà ra cho vào thùng rác phía trước, nhưng ở chung cư thì hoàn toàn khác và họ không làm như vậy được. Vì thế, vấn đề đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và đồng thuận người dân và việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính không chưa đủ”, TS. Sử Ngọc Khương chia sẻ.

Cũng theo TS. Sử Ngọc Khương, xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Vì vậy, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng. Một vấn đề nữa cần lưu tâm là người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ, điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị và là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời.

"Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của người dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên. Hiện tại, địa bàn TP.HCM và Hà Nội thì thứ nhất còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, thứ hai là những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, cho nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Vì thế, giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị", TS. Sử Ngọc Khương nhận định.