Thị trường BĐS năm 2015: Ít biến động

   

   

  Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến giữa tháng 12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 54.659 tỷ (tương đương giảm gần 43%). Trong khi đó giá bất động sản sau khi giảm sâu trên 30% trong giai đoạn 2011 - 2013 thì năm 2014 đã ổn định và không giảm tiếp. Tuy nhiên, nhận xét về con số thống kê này, các doanh nghiệp cho rằng thiếu thực tế bởi lẽ thông thường các cơ quan chức năng chỉ yêu cầu doanh nghiệp mỗi tháng kê khai bán được bao nhiêu căn rồi lẳng lặng cộng dồn, không ai xuống xem dự án thế nào.

   

  Nói về vấn đề tồn kho, Ông Nguyễn Văn Đực Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM  cho rằng:  Ở đây có hai phần giảm: Giảm về số lượng và giảm về giá trị. Về số lượng, khoảng 10% dự án đã bắt đầu bán được hàng, nhưng hàng tồn kho phải được hiểu như thế nào? Một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang tới tầng 5, tầng 7 đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm.

   

  Một ví dụ khác, do đầu tư hoặc mua đi bán lại dự án mà người ta bán được 100 sản phẩm thì 100 sản phẩm ấy không giải quyết được hàng tồn kho. Trong nhiều báo cáo nói rằng quý vừa rồi bán được 3.000 sản phẩm chẳng hạn, hàng tồn kho giảm. Thế nhưng, trong 3.000 sản phẩm đó có khi chỉ có 300 sản phẩm là tồn kho thật, còn 2.500 sản phẩm ở dạng bán thành phẩm hoặc chưa có thành phẩm. Cứ máy móc trừ đi là sai.

   

   

  Bởi vậy, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho.

   

  Về giá trị hàng tồn kho, ở TP HCM chỉ có khoảng 40 - 50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn chìm trong khó khăn. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, hơn 90% còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm chết thì tiền lãi vay ngân hàng trong 1 năm thử tính xem lên tới bao nhiêu? Thường những dự án nằm chết lại có vốn đầu tư lớn hơn nhiều so với dự án hồi sinh. Theo đó, dự án hồi sinh thường là dự án nhỏ có giá trị đầu tư khoảng 100 tỷ đổ lại, còn giá trị của dự án chết lên tới cả ngàn tỷ. Thành ra số vốn nằm chết trong bất động sản đắp mền nhiều gấp hơn 10 lần dự án hồi sinh về số lượng, chất lượng gấp 3-4 lần, tổng số tiền gấp 40 - 50 lần. Dù dự án hồi sinh có bán cũng chẳng được bao nhiêu, trong khi dự án chết hàng năm vẫn phải trả lãi tối thiểu 10%.

   

  Như vậy, giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn. Thống kê của Việt Nam tương đối hời hợt, thiếu giám sát, điều đó lý giải vì sao con số thống kê của Việt Nam từ trước tới nay sai rất nhiều.

   

   

  Thị trường bất động sản hiện đang có những tín hiệu khởi sắc ở mảng căn hộ để bán. Điểm đáng chú ý trên thị trường thời gian qua là thanh khoản giao dịch ở loại căn hộ sắp hoàn thiện, hoặc đã đi vào bàn giao tăng cao. Điều này dẫn đến thực trạng trên thị trường Hà Nội nguồn cung căn hộ có thể ở ngay hoặc sắp đi vào sử dụng còn tồn ở các dự án đang dần cạn. Trong khi đó, thị trường TP HCM lượng cung mới dự báo sẽ bùng nổ với hàng chục nghìn căn từ nhiều dự án mới đang rục rịch triển khai để đón sự phục hồi của thị trường trong những năm tới.

   

  Tuy nhiên, nhìn vào sức mua và giá trị các dự án đang được tiếp tục hoàn thiện, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cho rằng thị trường bất động sản năm 2015 sẽ không biến động nhiều, mà chỉ xoay quanh một số diễn biến sau:

   

Thứ nhất, căn hộ nhỏ sẽ tiếp tục lên ngôi để đón đầu gói 30.000 tỷ.

   

Thứ hai, mua bán dự án sẽ sôi động hơn. Sau thời gian thử nghiệm năm 2014 quá thành công, sẽ có nhiều doanh nghiệp đi lùng mua dự án. Trước đây, người ta đã hớt trên mặt những dự án tốt, khả thi thì bước sang năm 2015, những dự án khó hơn nhưng có tính khả thi cao, có thể kinh doanh được sẽ được giải quyết rốt ráo. Trái lại, những dự án không có tính khả thi, chìm ngập trong khó khăn, đắp mền lâu hoặc đã thu tiền của khách hàng quá lớn và lâu mà không thể triển khai được thì sẽ phải chết. Không ai cứu được những dự án này bởi người dân không thể đổ tiền vào, ngân hàng không thể cho vay còn doanh nghiệp thì hết vốn.

   

Thứ ba, các luật xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt lại. Nhà nước tăng cường quản lý bằng cách dùng bàn tay sắt, như lời Bộ trưởng Bộ Xây dựng từng nói. Nhưng làm như vậy không thể có hiệu quả rõ ràng. Bởi càng làm thủ tục rườm rà, khó khăn thêm, phải ký quỹ và bảo lãnh khiến doanh nghiệp không muốn mở dự án mới mà mua đi bán lại dự án cũ làm cho thị trường càng đi vào bế tắc.