Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2022: Liệu có điểm sáng?

Giá tăng, thanh khoản giảm

Theo các chuyên gia, so với sự sôi động của thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2022, gần đây, giao dịch đã bắt đầu chậm lại, khiến nhịp kinh doanh của doanh nghiệp cũng chững lại. Dự báo từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS không mấy lạc quan, thậm chí có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng xấu như: xuất hiện bán tháo BĐS ở các nhà đầu tư áp lực ngân hàng hoặc không vay được vốn đầu tư tiếp.

Dự báo thị trường BĐS sẽ không có nhiều gam màu sáng trong những tháng cuối năm 2022.

“Thị trường BĐS đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng BĐS; thanh, kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Do đó, ở thời điểm này vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường cuối năm 2022 chuyển hồng hay sắc xám. Để an toàn, nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội, thách thức để đo lường trước khi quyết định đầu tư”.

Ông Lê Hoàng Châu -

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế tài chính cho rằng: BĐS hiện đang xảy ra “bong bóng” trá hình. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp hay nhà đầu tư lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn. Dự báo, nửa cuối năm nay, giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo cũng sẽ mất thanh khoản nếu tiếp tục neo giá bán cao. Việc nhà đầu tư "ngộp" tài chính giảm giá bán 20 - 30% là hoàn toàn có thể xảy ra.

Báo cáo thị trường BĐS tháng 4/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù mức độ quan tâm thị trường BĐS tại miền Nam giảm so với cùng kỳ năm trước nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng. Trong bán kính 20km, mặt bằng giá rao bán trung bình đất nền dự án khu vực xung quanh TP.HCM tăng trong tháng 4. Cụ thể, đất nền Quận 12 (TP.HCM) tăng 7%, TP. Thủ Đức (TP.HCM) tăng 7%, TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) tăng 19%, Dĩ An (Bình Dương) tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) tăng 21%.

Báo cáo thanh khoản nhà chung cư tại TP.HCM của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra: Trong 3 tháng đầu năm 2022, lượng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn TP.HCM đã giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm ngoái. Trong đó, quý 1/2022, toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý 4/2021 (đạt 4.344 căn). Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí còn kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.

Thị trường đang chững lại

Nhằm ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” BĐS, tín dụng BĐS là một trong những lĩnh vực mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã và đang kiểm soát chặt chẽ để ngăn ngừa rủi ro. Bộ Tài chính, NHNN cũng lên tiếng về việc sẽ kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu. Theo các chuyên gia kinh tế, NHNN chỉ yêu cầu các ngân hàng giữ đúng quy chuẩn cho vay BĐS và đúng chỉ tiêu tín dụng BĐS chứ không phải là siết vốn vào BĐS.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định: Trước những động thái kiểm soát dòng vốn, thị trường bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm theo hướng chú trọng tính thanh khoản thay vì lãi lớn. Trong lúc thị trường trở về trạng thái an toàn, cân bằng giữa cung - cầu, thì những doanh nghiệp hay nhà đầu tư đang lướt sóng, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí nhiều trường hợp phải “cắt lỗ” trước áp lực lãi suất vay vốn.

Những diễn biến thực tế chỉ ra, 6 tháng cuối năm 2022 sẽ là chu kỳ chững lại của thị trường BĐS, các nhà đầu tư ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra. Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá gốc. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường BĐS, thì có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong 2 quý cuối năm nay. Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, những phân khúc được các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2022, là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ hay sản phẩm nhà phố trong trung tâm của những thành phố lớn, đất nền của các tỉnh, thành có hạ tầng tốt, chưa bị thổi giá.