Thị trường BĐS 2020: Kịch bản "chạm đáy" giai đoạn 2011-2013 có lặp lại?

Thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19

Thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2020 phải đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức. Trong khi những chính sách pháp lý còn chưa được tháo gỡ thì đại dịch Covid-19 lại làm thị trường càng thêm khó. Theo ghi nhận, hầu hết các doanh nghiệp (DN) BĐS đều bị tác động rõ rệt, các sự kiện đông người như quảng bá tiếp thị, bán hàng đều bị hủy bỏ.

Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam của Hội môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, quý I/2020, thị trường BĐS vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Cụ thể, lượng cung mới chào bán gần 18.700 sản phẩm với hơn 8.350 căn hộ chung cư và hơn 10.300 nhà ở thấp tầng. Giao dịch thành công là hơn 2.750 sản phẩm, tỷ lệ hấp thu là 14,8%, chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019.

Ngay tại Hà Nội và TP. HCM, nơi sôi động về BĐS nhà ở, cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch. Cụ thể, tại Hà Nội, quý I/2020 chỉ ghi nhận có 181 giao dịch trên tổng số 1.167 căn hộ được chào bán, trong khi so với cùng kỳ năm 2019, tỷ lệ này là 3.141 giao dịch/4.654 căn hộ chào bán. Tại TP. HCM, trong quý I/2020 cũng chỉ ghi nhận có 815 giao dịch thành công trên tổng số 4.664 căn hộ chào bán. So với quý I/2019, tỷ lệ này là 2.613 giao dịch/3.040 căn hộ chào bán.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, những tháng gần đây, do chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên lượng giao dịch trên thị trường không nhiều nhưng cũng chưa cho thấy đáy của nó. Các dự án chưa đến mức độ phải hạ giá, cũng chưa có DN nào công bố hạ giá. Chịu tác động nặng nề nhất và có khả năng phải hạ giá có lẽ là BĐS cao cấp và hàng tồn ở năm trước nhưng lúc này do chưa có giao dịch nên các DN cũng chưa đưa ra chính sách giảm giá.

Do đó, có thể khẳng định rằng, hiện nay thị trường chưa xuất hiện đáy. Hiện tượng các nhà đầu tư chuẩn bị tiền mặt để mua vào những sản phẩm giá tốt có chăng chỉ xảy ra đối với các trường hợp đầu cơ do chịu áp lực trả lãi ngân hàng mới buộc phải bán cắt lỗ, hoặc ở các sản phẩm do hệ thống ngân hàng xử lý những DN nợ quá hạn. Những sản phẩm do ngân hàng xử lý thường rao bán bằng tiền vay cộng tiền lãi nên rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn dự án được các DN thế chấp đến mức không trả được nợ thường là dự án xấu, vị trí không đắc địa.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, rất ít DN giảm giá BĐS trong bối cảnh dịch Covid-19. Hiện chỉ có lác đác một số chủ đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội giảm giá một cách nhỏ giọt để kích cầu những dự án lớn khó khăn về đầu ra, tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đại trà, tạo thành một trào lưu giảm giá trên thị trường.

Về lo ngại thị trường BĐS sẽ lặp lại kịch bản đổ vỡ như những năm 2011-2013, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế đánh giá điều này sẽ khó xảy ra. Ông Hiển phân tích, BĐS có chu kỳ phát triển 5 năm. Hiện BĐS đã bước sang chu kỳ mới 2014-2019 và có tăng trưởng nóng sau giai đoạn khủng hoảng chạm đáy 2011-2013. Mặt bằng giá BĐS đã tăng mạnh và Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Cuối chu kỳ tăng trưởng rơi vào cuối năm 2019. Dịch Covid-19 chỉ là giọt nước tràn ly. Giai đoạn này, doanh nghiệp BĐS có thể yếu đi nhưng có thể tự phục hồi. Do đó, không nên quá bi quan về một kịch bản xấu.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Đào - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Viethome cho rằng, nếu xét ở góc độ tích cực thì BĐS đúng là giống như một chiếc lò xo đang bị nén. Nhìn trên nhiều phương diện, căn cứ vào thực tế đất nước thì vẫn có nhiều điểm sáng để hy vọng dòng chảy nhà đầu tư sẽ sớm quay trở lại, tuy nhiên, thời gian sẽ lâu và chậm hơn do BĐS đang chịu tác động kép từ nhiều ngành nghề. Ít nhất là đầu năm 2021 thì thị trường mới có cơ hội hồi phục như mong đợi.

Chung quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cũng dự báo rằng, mặc dù thị trường khó khăn nhưng cơ hội hồi phục chắc chắn sẽ không quá xa. Ông Khương cũng nhận định một số tín hiệu tích cực sẽ xuất hiện thúc đẩy thị trường quay trở lại nhịp độ trong giai đoạn 2020-2021.

Một số điểm sáng như mới đây UBND TP.HCM đã có Văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ cho 63 dự án BĐS, cùng một loạt các chính sách, chỉ thị ưu đãi dành cho nhóm DN chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch Covid-19, như: gói tín dụng 250.000 tỷ đồng hay các quyết nghị liên quan đến việc yêu cầu rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư…. Với những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây, sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các DN đang gặp khó trong lĩnh vực BĐS mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung.