Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức

Thị trường trầm lắng

Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận tháng 8/2022 của Công ty DKRA cho thấy, nguồn cung căn hộ trong tháng 8 chỉ có 1.205 căn, giảm 56% so với tháng trước, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 662 căn hộ, giảm 57% so với tháng 7. Mặc dù, hầu hết các dự án chỉ thận trọng mở giỏ hàng bán từ 150 - 200 căn, nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 55%. Tỷ lệ hấp thụ chung ở các dự án “chạm đáy” dao động phổ biến chỉ từ 16% - 26% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Dự kiến cuối năm 2022, một số chủ đầu tư sẽ giảm giá sơ cấp để thu nhanh dòng vốn

Về giá bán sơ cấp, nhìn chung không có nhiều biến động, cá biệt ở một số khu đô thị hình thành hiện hữu, tiện ích đồng bộ, tiến độ xây dựng nhanh chóng ghi nhận tăng 15% - 18% so với cùng kỳ năm trước. DKRA dự báo, do chủ trương đẩy mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố, nguồn cung mới phân khúc này được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến trong thời gian tới; Cộng với việc giải ngân cho vay mua BĐS được nới lỏng, thị trường có thể sẽ hồi phục vào thời điểm cuối năm 2022 nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Riêng đối với nguồn cung mới của phân khúc đất nền, ghi nhận đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022, chỉ có 193 nền, giảm 23% so với tháng 7, tập trung ở các tỉnh: Long An với 94 nền, Bình Dương 90 nền và Đồng Nai 9 nền; hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn. Riêng thị trường BĐS TP.HCM vắng bóng nguồn cung mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô chỉ từ 1 - 2ha.

Savills Việt Nam cho rằng, nguyên nhân lượng tiêu thụ sụt giảm chủ yếu do tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS. Mặt bằng giá bán sơ cấp phân khúc này cũng không có nhiều biến động so với tháng trước và không chênh lệch giữa các địa phương, dao động ở mức khoảng 24 triệu đồng/m2. Dự báo nguồn cung và sức cầu của phân khúc đất nền trong các tháng tới có thể sẽ khởi sắc hơn khi các nút thắt về nguồn vốn tín dụng có khả năng được tháo gỡ. Tại TP.HCM, phân khúc nhà liền thổ trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng. Nguyên nhân do quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng.

Cần cẩn trọng hơn

Chị Thanh (quận Tân Bình, TP.HCM) cho biết: “Tôi mua một căn hộ 68m2 thuộc một dự án ở đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, TP.HCM với giá 3,7 tỷ đồng. So với giá bán hiện nay của chủ đầu tư, tôi lời khoảng 350 triệu đồng. Do kinh tế hậu Covid-19 khó khăn, tôi rao bán ngang giá lúc mua nhưng vẫn không có người mua. Đến khi tôi chấp nhận bán lỗ 50 triệu so với mua lúc đầu thì mới sang nhượng lại được.”

Tương tự, chị Ngọc (quận Tân Phú, TP.HCM) đã mua căn hộ trên địa bàn quận 8 vào cuối năm 2020, được chiết khấu 6%, được ngân hàng cho vay 40% giá trị căn nhà và ân hạn nợ gốc trong hai năm đầu, giá trị căn nhà gần 2,5 tỷ đồng. Sáu tháng liên tục, chị Ngọc rao bán với giá 2,8 tỷ đồng nhưng không ai mua. Giữa tháng 9 vừa qua, chị phải bán huề vốn, tặng thêm nội thất gần 50 triệu đồng mới bán được.

Thực trạng giá BĐS bất cập trên, Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, khách hàng mua căn hộ để bán kiếm tiền chênh lệch sẽ gặp rất nhiều khó khăn về đầu ra do giá lúc mua đã bị đẩy lên cao, gần như kịch khung. Để bán được hàng, các chủ đầu tư đưa ra các chính sách khuyến mãi, chiết khấu để nhà đầu tư cảm thấy sẽ có lời ngay khi mua mà không nghĩ đến việc mình sẽ bị chôn vốn, không thể đầu tư kinh doanh, sản xuất và cũng không dễ bán lại được nhà. Như vậy, tiền lời từ chiết khấu đó chỉ là lợi nhuận trên lý thuyết.

“Thời gian qua, nhiều chính sách được thông qua góp phần bình ổn thị trường BĐS, chống đầu cơ cũng khiến giao dịch giảm xuống, nhiều người vốn yếu phải bán tháo để cắt lỗ. Thực tế chỉ ra rằng, không có loại hàng hóa nào tăng giá mãi, bởi vậy, trước khi xuống tiền sở hữu sản phẩm, không nên chỉ thấy mối lợi từ chiết khấu, khuyến mãi mà bỏ tiền không chút đắn đo. Hiện, thị trường BĐS đang ở giai đoạn điều chỉnh do đã có thời gian tăng giá quá nóng. Đây là giai đoạn sàng lọc để thị trường bước vào giai đoạn mới nên nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn” - ông Đán phân tích.

Dự báo đến cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ vẫn còn nhiều thách thức, khả năng mức giá BĐS giữ nguyên và các chính sách bán hàng, khuyến mãi… sẽ được gia tăng để thu hút người mua, thậm chí, không ít chủ đầu tư có thể sẽ giảm giá sơ cấp để thu nhanh dòng vốn, song đây cũng chính là cơ hội cho các khách hàng, nhà đầu tư sở hữu nhà ở với giá hợp lý”

Chuyên gia kinh tế Lê Chí Nhân