Thị trường bất động sản TP.HCM thiếu nhà ở vừa túi tiền

Ảnh minh họa

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong 15 năm qua, thị trường BĐS TP.HCM, trải qua các giai đoạn "thăng - trầm" đan xen. Cụ thể, năm 2006-2007 là giai đoạn tăng trưởng nóng dẫn đến "bong bóng" vào năm 2007; từ năm 2008 - qúy 2/2009 thị trường khủng hoảng, đóng băng; qúy 3/2009 - 2010 là thời kỳ phục hồi và tăng trưởng nóng, dẫn đến "bong bóng" BĐS vào năm 2010.

Cũng theo HoREA, sang giai đoạn những năm từ 2011-2013, thị trường BĐS thành phố lại rơi vào tình trạng khủng hoảng và đóng băng. Sau đó, năm 2014-2017 thị trường phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh; đến giai đoạn 2018-2020 là giai đoạn khó khăn do quy mô thị trường bị sụt giảm, thiếu dự án và thiếu sản phẩm nhà ở. Từ tháng 3/2020 trở đi mức độ khó khăn càng trầm trọng thêm do dịch Covid-19.

HoREA phân tích, so với 20 năm trước đây, thị trường BĐS TP.HCM đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo, cả về quy mô, số lượng, chất lượng, tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và tổng nguồn vốn đầu tư. Tuy vậy, thị trường vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa ổn định, chưa bền vững. Đáng chú ý, báo cáo nhấn mạnh nguồn cung nhà ở giảm mạnh trong 3 năm liên tiếp.

Số liệu thống kê cho thấy, các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể, năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017; riêng 6 tháng đầu năm 2020 giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Năm 2019, tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn. Trong đó, chỉ riêng 1 dự án khu đô thị tại quận 9, TP.HCM (đợt 1) đã chào bán 10.007 căn hộ, chiếm 43,4% thị phần.

“Trên thị trường, giá nhà khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường. Với cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay là biểu hiện rõ rệt của tình trạng "lệch pha cung - cầu", phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, HoREA nhận định.

HoREA cho rằng, hiện nay, chính sách giải phóng mặt bằng vẫn còn bất cập theo đơn giá bồi thường cũng như quy trình triển khai kéo dài, không kịp thời giải quyết chính sách tái định cư theo hướng hiệu quả và bền vững, gây khó khăn cho người dân cũng như chủ đầu tư. Tình trạng không ổn định về sử dụng đất, do không xác định rõ thời hạn sử dụng đất theo quy hoạch hoặc không xác định các khu vực ổn định quy hoạch nên chỗ nào cũng cần lập quy hoạch và hầu như tất cả đất đai đều trong trạng thái chờ thực hiện quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội giảm đáng kể, tỷ lệ giảm năm 2018 so với 2017 về nguồn cung phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,2 % (6.676 căn), căn hộ bình dân giảm 44,1 % (6.362 căn). Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội là vấn đề vốn khi gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chấm dứt vào năm 2016. Các doanh nghiệp và chủ đầu tư cũng gặp khó khăn bởi lãi suất thương mại cao.

Ngoài ra, tỷ lệ dành 20% diện tích trong tổng quỹ đất phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố để làm nhà ở xã hội không đạt, thực tế chỉ có 10-15%. Các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư ì ạch trong bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật nên chưa có quỹ đất để triển khai các dự án nhà ở xã hội.