Thế chấp quyền sử dụng đất: “Sổ đỏ” ghi “hộ gia đình” gặp khó

Trường Giang | 07/06/2022, 10:44

(TN&MT) - Sau gần 9 năm đi vào cuộc sống, Luật Đất đai năm 2013 đã mang lại những kết quả tích cực, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước... Tuy nhiên, một số chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn tồn tại bất cập, đòi hỏi tiếp tục hoàn thiện, bổ sung nhằm phù hợp với thực tiễn cuộc sống và phát huy tối đa nguồn lực đất đai.

Đơn cử, về xác định chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất với tổ chức tín dụng. Theo quy định của khoản 2, Điều 101 Bộ Luật dân sự 2015, việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Khoản 29 Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra 3 tiêu chí xác định hộ gia đình sử dụng đất gồm: là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; đang sống chung; có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, căn cứ nào để xác định tiêu chí “đang sống chung” thì chưa có hướng dẫn cụ thể.

Thực tế, khi xác minh chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có nhiều cách hiểu khác nhau. Ví dụ trong quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có nhiều quan điểm khác nhau. Có cơ quan xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào hộ khẩu tại thời điểm hộ gia đình được giao đất, cho thuê đất, cấp GCN. Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình là chưa đủ mà cần có “xác nhận sống chung” của UBND cấp xã. Đồng thời trong nhiều trường hợp, con dâu, con rể của chủ hộ không có tên trong hộ khẩu nhưng thỏa mãn các điều kiện sống chung, có mối quan hệ hôn nhân với các thành viên trong hộ gia đình thì vẫn được coi là thành viên hộ gia đình sử dụng đất…

t4.jpg

Thực tế, khi xác minh chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có nhiều cách hiểu khác nhau

Việc hiểu và áp dụng không thống nhất dẫn đến nhiều trường hợp hợp đồng công chứng xác định chủ thể nhưng khi đi đăng ký thế chấp thì cơ quan đăng ký không đồng ý, hoặc hộ gia đình không thể xin xác nhận các thành viên đang sống chung, xin xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, cấp GCN, có nguy cơ dẫn đến tình trạng một số khoản vay có tài sản đảm bảo có thể thành không có tài sản đảm bảo (nguy cơ bị Tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu vì giao dịch bảo đảm thiếu chữ ký của thành viên hộ gia đình), ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của tổ chức tín dụng nhận bảo đảm.

Một vấn đề khác vướng mắc là quyền khác đối với bất động sản (BĐS). Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền đối với BĐS liền kề. Điều 11 Nghị đình 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định tài sản thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt quy định tại khoản 2 Điều 271 của Bộ luật Dân sự được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; hoa lợi, lợi tức hoặc tài sản khác có được từ việc khai thác, sử dụng tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, Điều 95, Luật Đất đai quy định về các trường hợp đăng ký, đăng ký biến động về đất đai, hiện chỉ nêu trường hợp đăng ký đối với trường hợp “xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề”. Do đó, để các tổ chức tín dụng có cơ sở thẩm định, đánh giá tài sản thế chấp, cần xem xét sửa đổi theo hướng xác định tài sản là QSDĐ bao gồm các quyền khác đối với QSDĐ trên đất.

Về thông tin ghi trên GCN, tại điểm g, khoản 1, điều 179 Luật Đất đai có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Trong thực tế, các ngân hàng gặp nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình được cấp GCN mà trên đó ghi nguồn gốc “công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”; “Nhận chuyển nhượng QSDĐ như Nhà nước giao đất không thu tiền”… không thể xử lý được tài sản đảm bảo.

Một vấn đề khác về thời hạn sử dụng đất, theo Điều 126 Luật Đất đai và Điều 74 Nghị định 43, cơ chế gia hạn tự động chỉ áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Khoản 30, Điều 3 Luật Đất đai có giải thích cụm từ cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ việc sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

Tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về quyền xác nhận cho UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận. Tuy nhiên, không quy định có tiêu chí cụ thể xác định ai là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc không có tiêu chí rõ ràng có thể dẫn tới sự dễ dãi hoặc lạm quyền do tiêu chí để xác định ai là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có ý nghĩa quan trọng vì chỉ người đáp ứng được điều kiện mới được hưởng quyền gia hạn tự động đối với đất nông nghiệp được giao…

Bài liên quan
  • Đồng Nai: Chủ động triển khai kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất
    (TN&MT) - Để kịp thời triển khai hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), tạo nguồn vốn đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn cấp huyện nói riêng và trên địa bàn tỉnh nói chung, UBND tỉnh Đồng Nai vừa ban hành Kế hoạch đấu giá QSDĐ năm 2022 và các năm tiếp theo trên địa bàn tỉnh.

(0) Bình luận
Nổi bật
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện Dự án Tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai tỉnh Sơn La
(TN&MT) - Ban Quản lý dự án Tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai vay vốn Ngân hàng Thế giới VILG Trung ương vừa làm việc với Ban quản lý dự án VILG tỉnh Sơn La về tiến độ triển khai thực hiện Dự án trên địa bàn tỉnh.
Đừng bỏ lỡ
  • Đồng Nai: Tăng cường công tác quản lý quy hoạch và trật tự xây dựng
    (TN&MT) - UBND tỉnh Đồng Nai vừa có Văn bản số 9878/UBND-KTN về việc chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh.
  • Đà Nẵng kiến nghị thu hồi 2 trường hợp vi phạm pháp luật đất đai
    Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố các đơn vị sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn TP. Đà Nẵng. Qua đó các cơ quan chức năng TP. Đà Nẵng đã kiến nghị thu hồi 2 trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật thuộc trường hợp phải thu hồi đất theo quy định điểm g, khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013.
  • Bà Rịa - Vũng Tàu: Quy định mới về thu hồi đất trong khu, cụm công nghiệp
    (TN&MT) - UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vừa ban hành Quyết định số 14/2022/QĐ-UBND quy định thu hồi đất trong các khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN), làng nghề không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
  • Rà soát tiến độ thực hiện Dự án “Tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai"
    (TN&MT0 - Ngày 26/9, tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân và đã chủ trì buổi làm việc trực tiếp và trực tuyến với Ngân hàng Thế giới về tiến độ thực hiện Dự án “Tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai” (Dự án VILG). Cùng dự có đại diện lãnh đạo Tổng cục, Cục, Vụ, Văn phòng Bộ.
  • Khánh Hòa: Thu hồi 28,5 ha đất để phát triển kinh tế- xã hội
    UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có Văn bản về việc tiếp thu, giải trình báo cáo thẩm tra Nghị quyết thông qua danh mục các công trình, dự án cần thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn. Tổng diện tích thu hồi là 28,5ha của 6 dự án sử dụng vốn ngân sách. Việc thu hồi nhằm phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.
  • TP. Cần Thơ: Tăng cường công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng
    (TN&MT) - UBND TP. Cần Thơ vừa ban hành Công văn số 3693/UBND-KT về việc tăng cường công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.
  • Thừa Thiên – Huế: Tăng cường quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
    UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế vừa ban hành công văn nhằm tăng cường quản lý công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh để giải phóng mặt bằng các công trình, dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm.
  • Mai Sơn (Sơn La): Hoàn thành cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người dân
    (TN&MT) - Những năm qua, huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, tổ chức thực hiện cấp GCNQSDĐ lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân, hướng tới xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn huyện và đảm bảo quyền, lợi ích của người sử dụng đất. Đến nay, Mai Sơn đã hoàn thành cấp GCNQSDĐ với đất ở, đất sản xuất nông nghiệp lần đầu và tổ chức trao GCN cho các hộ gia đình, cá nhân.
  • Thanh Hóa: Nhiều dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa được giao đất
    Theo báo cáo của Ban quản lý Khu Kinh tế Nghi Sơn và các Khu công nghiệp (KKTNS&CKCN), hiện nay trên địa bàn KKTNS&CKCN có 700 dự án đầu tư, trong đó có 188 dự án đầu tư thứ cấp thuê đất trực tiếp với nhà đầu tư hạ tầng và 512 dự án đầu tư kinh doanh đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất. Hiện có 122 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng chưa được cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
  • Rà soát các bất cập của hệ thống thông tin đất đai
    Phó Thủ tướng Lê Văn Thành giao Bộ Tài nguyên và Môi trường rà soát, tổng hợp các vướng mắc, bất cập trong thực tế liên quan đến hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn quản lý nhà nước.
  • Đất nông nghiệp ở Quảng Ngãi bị “làm loạn”
    (TN&MT) - Thời gian gần đây, tại nhiều vùng nông thôn ở Quảng Ngãi, cò đất ráo riết gom mua đất vườn, đất trồng keo của người dân địa phương rồi nâng hạn mức đất ở, tiến hành các thủ tục tách thửa, phân lô bán nền tạo cơn sốt đất ảo
  • Đôn đốc các địa phương chậm tiến độ thực hiện Dự án VILG
    Sáng 20/9, tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân đã chủ trì buổi làm việc với Tổng cục Quản lý đất đai và các đơn vị liên quan về tình hình triển khai Dự án “Tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai” (Dự án VILG).
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO