Tăng khung giá đất không tác động nhiều đến các dự án bất động sản

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình Chính phủ dự thảo về khung giá đất, dự kiến nhiều nơi bảng giá đất sẽ tăng đột biến. Nhiều ý kiến lo ngại việc tăng giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ - Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá - vừa chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thiện trình Chính phủ ban hành nghị định thay thế Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, đảm bảo phù hợp với thực tế để UBND cấp tỉnh kịp thời xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1/2020 theo quy định của Luật Đất đai.

Việc tính tiền sử dụng đất tại các dự án không phụ thuộc vào khung giá đất.

Tại Hà Nội, UBND TP.Hà Nội mới đây đã có đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất sau khi lấy ý kiến góp ý vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Tuy nhiên, tại kỳ họp HĐND TP đầu tháng 12, TP Hà Nội lại đề xuất giảm khung giá đất xuống mức 15%.

Còn tại TPHCM, theo bảng giá đất hiện nay, 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Q1) có mức giá đất ở cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của khung giá đất). Theo tờ trình, mức tăng giá dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với khung giá đất cũ.

Theo tính toán của Cục Thuế TP Hà Nội, dự kiến với phương án điều chỉnh tăng giá đất bình quân 15% trong giai đoạn 5 năm tới, bảng giá các loại đất điều chỉnh tăng sẽ làm tăng thu cho ngân sách đối với các loại thuế, phí, tiền thuê đất tương ứng khoảng 3.810 tỉ đồng.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân, Cục Thuế TP Hà Nội cho biết tiền thuế thu được từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 khoảng 369 tỉ đồng. Theo đó, với mức tăng khoảng 15% tương ứng với số tiền khoảng 57 tỉ đồng phân bổ trên 1,3 triệu hộ dân thủ đô phải nộp thuế, mỗi năm một hộ dân chỉ đóng thêm gần 45.000 đồng.

Tuy nhiên, Cục Thuế TP Hà Nội cho rằng theo chu kỳ ổn định của khoản thuế này, đến ngày 1/1/2022 mới phải thực hiện điều chỉnh theo bảng giá mới, do đó tác động của việc tăng giá đất sẽ không nhiều.

Đối với các dự án đầu tư, việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể, không phụ thuộc vào bảng giá đất.

Nhìn nhận việc điều điều chỉnh giá đất, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam cho rằng, với sự điều chỉnh này, nhiều người có suy nghĩ rằng khung giá đất tăng kéo theo giá bất động sản nhiều nơi sẽ tăng, nhất là phân khúc đất nền. Thêm nữa, khi giá đất tăng, giải phóng mặt bằng tăng, chi phí thu hồi đất, tạo quỹ đất cho các dự án bất động sản tăng sẽ làm chi phí tăng.

“Tuy nhiên, mức tăng này đều chia đều cho toàn bộ dự án thì chi phí tăng sẽ không lớn” - ông Quang phân tích.

Theo ông Quang, việc thay đổi khung giá đất chỉ là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản. Và nếu giá có tăng thì thực chất do yếu tố tâm lý là chủ yếu chứ không phải do điều chỉnh giá đất.

Trong khi đó, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, căn cứu theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đồng, khi tính tiền sử dụng đất đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất Nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.