Sở hữu chung cư có thời hạn phù hợp với thế giới

2 phương án về thời hạn sở hữu chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được đưa ra lấy ý kiến, nếu dự án Luật này được thông qua theo kế hoạch thì dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024. Điểm mới đặc biệt thu hút sự quan tâm của dư luận đối với dự thảo lần này là quy định thời hạn SHCC do có liên quan trực tiếp đến đời sống của nhiều người dân.

Bộ Xây dựng - đơn vị chủ trì xây dựng Luật đã đưa ra 2 đề xuất về việc sở hữu có thời hạn tương đương khoảng 50 - 70 năm: Phương án 1, sở hữu theo thời hạn công trình được phê duyệt; Phương án 2, sở hữu theo thời gian sử dụng đất dự án. Bộ Xây dựng nghiêng về đề xuất áp dụng Phương án 1 do phù hợp với xu hướng quản lý sử dụng nhà chung cư tại nhiều nước trên thế giới.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tuổi thọ thiết kế của công trình được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50 - 70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Dự thảo sửa đổi lần này của Bộ Xây dựng đã dành riêng một mục để quy định các vấn đề có liên quan tới đề xuất SHCC có thời hạn. Đặc biệt, Bộ đã tính toán nhiều khả năng có thể xảy ra để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Người dân sẽ có quyền sở hữu từ thời điểm công trình mới được nghiệm thu đến khi hết hạn. Nếu công trình hết hạn được cơ quan Nhà nước kiểm định về chất lượng vẫn có thể sử dụng tiếp thì người dân vẫn được duy trì quyền sở hữu.

"Trên thực tế đã có rất nhiều công trình chất lượng tốt, vượt quá niên hạn thiết kế nên người mua nhà với giá sở hữu 70 năm nhưng vẫn có thể sử dụng đến 90 năm", ông Khởi cho hay.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư hợp lý sẽ mang lại nhiều lợi ích cho người dân.

Giá nhà chung cư sẽ giảm

Việc Bộ Xây dựng mới đây có đề xuất SHCC có thời hạn đang gây ra nhiều lo lắng cho người SHCC cũng như các doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, nhiều người mua nhà quan ngại việc bỏ ra một khoản tiền rất lớn để mua căn hộ nhưng chỉ được sở hữu 50 đến 70 năm mà không phải lâu dài.

Doanh nghiệp thì lo lắng đề xuất này sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, bởi nếu một tài sản bị giới hạn 50 năm thì tính thanh khoản rất thấp, nhu cầu sẽ giảm mạnh. Do đó, đối với doanh nghiệp cung ứng căn hộ, nếu áp dụng chính sách này, việc bán hàng sẽ gặp khó khăn.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trên thị trường Hà Nội hiện nay có rất nhiều tổ hợp chung cư 50 năm. Cụ thể, chung cư Hacinco (P. Nhân Chính, Q. Thanh Xuân); chung cư Bonaza (Q. Nam Từ Liêm); chung cư T. Plaza Lý Thường Kiệt (Q. Hoàn Kiếm)... Giá bán các căn hộ tại các chung cư này thường thấp hơn 40% - 50% so với các chung cư cùng vị trí. Còn đối với chung cư ở dạng thuê mua, thời hạn sử dụng 10 - 20 năm thì mức giá bán chỉ khoảng vài trăm triệu đồng/căn hộ. Các loại hình chung cư này mở ra nhiều cơ hội mua nhà cho người dân. Trên thế giới, mô hình sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng rất nhiều.

Bà Nguyễn Thu Hiền - Giám đốc Công ty Bất động sản Hà Thành Land phân tích, hiện nay, nhu cầu sử dụng chung cư bình dân, giá thấp thậm chí nhà ở xã hội chiếm đến 70% - 80%. Nếu dự thảo Luật Nhà ở được thông qua, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận cơ hội có nhà để ở. Việc đưa ra niên hạn SHCC rất phù hợp với nhóm người có nhu cầu mua để ở chứ không phải mua bất động sản để làm tài sản.

“Nhà nước vẫn có thể chia cơ cấu làm hai loại. Một là loại hình căn hộ có niên hạn, vì khi mà áp dụng căn hộ, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho tất cả mọi người thì chính phủ sẽ khuyến khích, hỗ trợ về thuế, lãi suất, những người ít tiền chấp nhận ở một thời gian 30 năm, 50 năm. Loại thứ hai là căn hộ có thời hạn sử dụng lâu dài để phục vụ nhóm đối tượng có thu nhập khá trở lên. Hiện các nước như Nhật Bản, Singapore đang áp dụng rất thành công mô hình này" - bà Hiền nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng đánh giá, việc áp dụng niên hạn cho công trình trên đất có thời hạn 50 năm, 70 năm hay thậm chí 99 năm cũng là thông lệ của các nước trên thế giới. Đặc biệt ở các đô thị có nhu cầu nhà ở cao nhưng diện tích đất rất hạn chế, đây là một giải pháp các nước trên thế giới áp dụng cho các công trình, các nơi có mật độ dân số cao, giải quyết bài toán việc làm, nhà ở…

Tuy nhiên, việc đề xuất áp dụng quy định SHCC có niên hạn tại Việt Nam cũng cần phải có sự xem xét kỹ lưỡng và thấu hiểu, bởi vấn đề quan trọng là phải hài hòa được lợi ích của người dân, lợi ích kinh tế của nhà đầu tư, phát triển bất động sản và nhà quản lý.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản VN (VARS) cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư, người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ hơn. Ở nhiều nước, loại hình nhà cho thuê hoặc căn hộ sở hữu có thời hạn rất phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của tầng lớp bình dân. Ở Việt Nam, người dân thường có tính sở hữu cao, coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu. Nhưng đã đến lúc cần quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư để thay đổi dần tư duy cũ này, để việc có nhà ở không còn là gánh nặng của đời người.

Nhiều quốc gia trên thế giới cũng quy định về sổ hồng chung cư áp niên hạn 50 - 70 năm nhưng luôn có chính sách bảo đảm tối đa quyền lợi của người dân. Do vậy, nếu sửa đổi quy định này cần điều chỉnh một số quy định khác liên quan đến đất đai, xây dựng để đồng bộ, thống nhất.

Bộ Xây dựng cho biết, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu, mang tính chủ trương. Sau khi được Quốc hội thông qua và đưa vào Chương trình xây dựng luật, Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học và người dân. Đồng thời, Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi đưa ra quyết định.