Phát triển bất động sản xanh, bài toán cho nhà đầu tư

Ảnh minh họa

Hiện nay, rất nhiều quốc gia đang phát triển các chính sách hướng tới mô hình kinh tế xanh, tuần hoàn và bền vững. Theo dự đoán của Savills Việt Nam, thập kỷ tới sẽ trở nên khó khăn hơn cho nhà phát triển khi phải quyết định giữa việc phá dỡ và xây mới BĐS để có thể thực hiện đúng cam kết tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) hoặc phù hợp với quy định mới. Trước tình hình này, nhiều nhà phát triển đang chủ động bảo toàn tài sản của mình bằng cách nâng cấp, thay đổi mục đích sử dụng hoặc rao bán. Tuy nhiên, do chưa có tiêu chuẩn rõ ràng đối với việc đo lường khấu hao lượng năng lượng tiêu thụ, các nhà phát triển chưa đủ cơ sở để quyết định việc duy trì BĐS cũ hay làm mới. Năng lượng tiêu thụ, hay còn gọi là năng lượng xám, sinh ra từ quá trình xây dựng, sản xuất nguyên vật liệu.

Nói về chiến lược phát triển BĐS xanh ở Việt Nam, ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, việc phát triển BĐS bền vững có thể mang đến những thách thức nhất định, nhưng cũng là cơ hội tốt cho việc gia tăng lợi nhuận đầu tư thị trường BĐS. Cân bằng chi phí đầu tư và cách thức đo lường năng lượng tiêu thụ sẽ là hai vấn đề các nhà đầu tư quan tâm. Một số khác không có nhu cầu đầu tư mới hoặc cải tạo BĐS sẽ tập trung vào việc mua lại những dự án đã đạt được một số tiêu chuẩn bền vững nhất định. Nghiên cứu trên các tòa nhà văn phòng thuộc quỹ tín thác đầu tư BĐS châu Âu chỉ ra, công suất cho thuê tỷ lệ thuận với mỗi 5% gia tăng trong tiêu chuẩn tòa nhà xanh. Yếu tố này cũng ảnh hưởng tới mức độ hài lòng, sức khỏe và phong thái làm việc của nhân viên trong mỗi tòa nhà.

Ông Neil cũng cho rằng, trong quá trình đầu tư, các nhà phát triển BĐS nên cân nhắc lợi ích về môi trường và xã hội thay vì chỉ nhìn vào tổng lợi nhuận. Xung đột lợi ích có thể xảy ra khi một tài sản với khả năng sinh lời cao nhưng mâu thuẫn với các yếu tố quyết định khác. Ví dụ, một mảng đầu tư phổ biến trong thị trường BĐS thế giới là nhà ở. Tuy nhiên, những tòa nhà dân cư đạt tiêu chuẩn xanh có thể có tốc độ hoàn thiện chậm, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh, chi phí và khả năng thanh khoản. Bởi vậy, tiềm năng sinh lời của BĐS này là một bài toán khó trong chiến lược đầu tư bền vững.

Xét về chi phí, theo Savills Việt Nam, BĐS xanh tạo ra sự chênh lệch về giá dựa trên những yếu tố như: Chi phí tiêu hao năng lượng thấp hơn là tiền đề cho giá thuê cao hơn. BĐS mang đến những tiềm năng về lợi nhuận tốt hơn không chỉ thể hiện ở yếu tố xanh mà còn đi kèm với nhiều giá trị khác. Thương hiệu của một tòa nhà xanh, tuy khó đo lường, nhưng sẽ được cân nhắc bởi chủ đầu tư và khách thuê. Ngoài ra, chi phí đền bù lượng khí thải đến từ những BĐS khó khử carbon thường cao hơn.

Cũng theo Savills Việt Nam, thị trường toàn cầu đã xuất hiện những nhà phát triển với tất cả BĐS trong danh mục đạt tiêu chuẩn cao nhất về ESG. Người đầu tư vào sản phẩm này sẽ nhận được lợi nhuận tổng gộp, bao gồm doanh thu từ yếu tố môi trường và xã hội. Bên cạnh đó, họ có thể sử dụng CRREM, công cụ đo lường nguy cơ carbon BĐS, để xác định lộ trình hàng năm cho mức tiêu thụ năng lượng và sản sinh khi thải của từng sản phẩm đến năm 2050. Tại Việt Nam, xu hướng BĐS xanh đang được thúc đẩy nhờ chính sách của Chính phủ và nguồn cung thị trường. Quy định của Bộ Tài chính năm 2020 yêu cầu các doanh nghiệp công bố đánh giá tác động môi trường và xã hội (ESG) trong báo cáo thường niên.