“Ôm” đất chờ làng… lên phố

Đón đầu quy hoạch

Thời gian gần đây, giới đầu tư bất động sản (BĐS) liên tục đổ dồn về huyện Cần Giờ (TP.HCM) săn đất. Theo quy hoạch phát triển Vùng kinh tế TP.HCM, huyện Cần Giờ là một trong số các đô thị vệ tinh. Ngoài đô thị Bình Khánh đã được xác định trong quy hoạch cũ, sẽ phát triển thêm đô thị đặc thù ở Cần Thạnh. UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương xây dựng cầu Bình Khánh nối quận 7, Nhà Bè với Cần Giờ.

Trước những dự án lớn đã được phê duyệt, giá đất ở Cần Giờ trong thời gian gần đây đã được đẩy lên chóng mặt. Điển hình giá đất tại 3 khu vực sầm uất của huyện Cần Giờ là Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa có mức tăng từ 200 - 300%. Nhiều con đường ở Cần Thạnh đã tăng giá khoảng 100 - 200% như: đường Đặng Văn Kiều, đường Tắc Suất, đường Duyên Hải, đường Rừng Sác... so với thời điểm trước đó.

Không chỉ giá đất nền, mà giá đất nông nghiệp, giá đất vườn tại Cần Giờ cũng đã được đẩy lên cao. Cụ thể, giá đất vườn tại thị trấn Cần Thạnh từ 25 - 30 triệu đồng/m²; đất vườn tại xã Long Hòa, mức giá 8 - 10 triệu đồng/m². Với đất nông nghiệp có diện tích nhỏ, hiện có giá khoảng 5 - 6 triệu đồng/m², còn nếu mua diện tích lớn đến hàng nghìn m², giá từ 3 - 4 triệu đồng/m². Theo các nhân viên môi giới BĐS, người mua đất nông nghiệp tại đây có thể chờ đợi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, tự san lấp, làm nền và chia lô để bán.

Ngoài Cần Giờ, các địa phương khác như: huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM) cũng được các NĐT đổ về gom đất sau khi có thông tin các huyện này sẽ lên quận. Tính đến tháng 3/2021, theo dữ liệu thị trường BĐS cho thấy, giá đất các huyện ven đô này vẫn tăng ở biên độ phổ biến 3 - 20% so với hồi cuối năm ngoái, bất chấp dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong đợt bùng phát thứ 3 (hồi cuối tháng 1/2021). Hiện giá đất đã đạt đỉnh từ 45 - 92 triệu đồng/m² tùy theo khu vực.

Ông Lê Thanh Vĩnh, một nhân viên môi giới nhà đất ở huyện Nhà Bè cho biết, thời điểm cuối năm 2020, thị trường nhà đất ở địa phương này vẫn còn khá chững. Nhưng từ tháng 12/2020 đến nay, giá đất giao dịch ghi nhận tăng khá nhanh. Cụ thể, đất trong các dự án tăng khoảng 10 triệu đồng/m², đất riêng lẻ trong hẻm nhỏ cũng tăng từ 2 - 3 triệu đồng/m². "Khu vực này có nhiều yếu tố để chủ đất đẩy giá lên như thông tin cầu kết nối với Cần Giờ, cầu Phú Xuân 2B... khiến NĐT xuống gom mua giá rẻ và bán ra với giá rất cao. Nhà dân có những lô đất năm trước rao bán hơn 5 tỷ đồng nhưng sang năm 2021 đã tăng lên đến hơn 6 tỷ đồng", ông Vĩnh thông tin thêm.

Giá đất tại các đô thị vệ tinh đang được đẩy lên chóng mặt

Cẩn trọng khi đầu tư

Theo các chuyên gia, tình trạng “sốt” đất mỗi khi chuyển đổi từ làng lên phố vẫn xảy ra phổ biến trong những năm qua. Quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài trong nhiều năm. Giá BĐS ở những khu vực này có thể tăng nhưng sẽ phải theo lộ trình. Do đó, hiện tượng tăng giá đất đột biến thường chỉ mang tính nhất thời. Thậm chí, tại các khu vực xảy ra sốt đất, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ để thổi giá BĐS lên cao. Thực tế, giao dịch đến từ người mua nhà, đất không nhiều. Vì vậy, các NĐT cần cân nhắc, cẩn trọng khi ôm “đất làng” để đợi lên thành “đất phố”, nhất là tính pháp lý và quy hoạch.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, mặc dù nhiều chuyên gia, phương tiện truyền thông đại chúng đã liên tục cảnh báo rủi ro về xu hướng đầu tư BĐS “ăn” theo quy hoạch, “lướt sóng” theo tin đồn. Song, thời điểm hiện tại, vẫn còn nhiều người trung thành với xu hướng này. “Những NĐT không chuyên phải hết sức thận trọng, muốn tham gia vào thị trường, đầu tư BĐS thì đừng liều mình nghe theo lời đồn, mà nên tìm đến những đơn vị tư vấn, sàn giao dịch chuyên nghiệp để được thẩm định, tư vấn đúng”, ông Đính khuyến cáo.

“Chỉ cần nghe phong phanh đất ở khu vực này sắp quy hoạch hay đất đang "sốt" là các NĐT không ngần ngại bỏ vốn và trên thực tế, không ít NĐT phải nhận trái đắng. Thông thường, những tin đồn về giá đất, quy hoạch xuất phát từ truyền miệng là chính, sau đó lan dần ra các giới đầu tư, đầu cơ và trên hệ thống mạng không chính thống. Trong đó, có nhiều thông tin không chính xác, được thổi phồng lên”, ông Đính phân tích.

Hiện tại, có nhiều lý do dẫn đến “sốt” đất, nhưng đơn giản nhất là nhà đầu tư, người dân không có nhiều kênh để chọn lựa đầu tư khi lãi suất ngân hàng xuống thấp, còn chứng khoán thì rủi ro và đòi hỏi kiến thức, vàng và ngoại hối... cũng không dễ dàng đầu tư, nên chỉ còn BĐS là kênh chọn lựa truyền thống, an toàn; đặc biệt với đất có “sổ hồng”, đất vùng ven giá còn thấp, diện tích đất rộng càng thu hút nhà đầu NĐT, người dân mua để dành. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thông tin chính xác về quy hoạch, hiểu biết rõ quy định, pháp lý về đất đai nên mới dẫn đến việc mua đất theo tin đồn, làm cho tình trạng sốt đất ảo nổi lên.

TS. Sử Ngọc Khương Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam