“Nhộn nhạo” giao dịch bất động sản hậu Covid-19

Chủ đầu tư cho khách hàng giao dịch ngầm

Vừa qua, các tổ chức tín dụng đã liên tục giảm lãi suất huy động. Động thái này đã tác động mạnh đến tâm lý những người gửi tiền. Nhiều người đã âm thầm rút tiền để mua các bất động sản nhằm mục đích để giữ tiền.

Bà Trần Thị Thanh Tú - đại diện Ngân hàng BIDV Chi nhánh Trung Yên cho rằng, sở dĩ ngân hàng giảm mạnh lãi suất huy động là do không tìm được khách vay tiền. Cung tiền đang dư thừa nên buộc phải hạ lãi suất. Dự kiến, sắp tới ngân hàng sẽ tiếp tục giảm thêm nữa. Đây thực sự là điều rất đáng lo ngại. Hơn 1 tháng qua, ngân hàng ghi nhận nhiều người gửi tiền đã chấp nhận rút tiền để mua nhà đất.

Nắm bắt được cơ hội này, từ đầu quý 4, nhiều chủ đầu tư đã ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường. Với kỹ nghệ thổi giá từ các sàn giao dịch, giá đất tại nhiều dự án bất động sản đã tăng một cách bất thường. Điều đáng nói, các dự án này đều chưa đủ điều kiện giao dịch nhưng vẫn được ngấm ngầm chuyển nhượng.

Đơn cử, tại Dự án đô thị Vườn Cam - một trong nhiều siêu dự án “chết” cả thập kỷ nay tại huyện Hoài Đức (Hà Nội), theo lời giới thiệu của các “cò” đất, Dự án này lên cơn sốt khoảng chừng 2 tháng nay, giá bán tăng từ mức 18 - 20 triệu đồng/m² lên mức 35 - 40 triệu đồng/m². Tuy nhiên, theo xác nhận từ cơ quan quản lý thuế, từ đầu năm 2020, Dự án này phát sinh duy nhất 3 hợp đồng chuyển nhượng.

Trong khi đó, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Tài nguyên và môi trường, nhiều lô đất tại Dự án này đã âm thầm được chuyển nhượng theo cách đổi tên các hợp đồng góp vốn cũ. Tức là, thay vì ký hợp đồng mua bán và phải ra cơ quan thuế nộp thuế cho Nhà nước, chủ đầu tư sẵn sàng cho khách hàng được đổi tên hợp đồng góp vốn, khách hàng phải nộp một khoản phí lên đến hàng chục triệu đồng.

Ông Đinh Văn Nghị - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vinapol - Chủ đầu tư Dự án Vườn Cam cũng xác nhận, khoản phí chuyển nhượng này là doanh nghiệp tạm thu, thu hộ cho cơ quan thuế. Bởi, trên thực tế, cơ quan quản lý thuế chưa có hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp khi chuyển nhượng từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán.

Tương tự, tại Dự án Kim Chung - Di Trạch, chủ đầu tư còn ký xác nhận chuyển nhượng cho khách hàng dưới hình thức lập vi bằng các thỏa thuận góp vốn đã ký từ 10 năm trước. Khách mua sẽ đến Văn phòng Thừa phát lại để làm xác nhận vi bằng ghi nhận việc đã giao dịch mua bán các lô đất. Sau đó, chủ đầu tư sẽ làm văn bản xác nhận việc chuyển nhượng các ô đất này. Chi phí làm xác nhận được chủ đầu tư thu 50 - 55 triệu đồng, không có hóa đơn chứng từ.

Ngoài hợp đồng vi bằng, trên thị trường bất động sản thời gian qua liên tục xuất hiện các hình thức kêu gọi vốn từ nhà đầu tư như huy động trái phiếu lãi suất cao ngất ngưởng, có thể cao gấp 3 lãi suất gửi ngân hàng hay các hợp đồng ký quỹ 3 bên.

Giao dịch ngầm phát sinh từ các dự án chưa đủ pháp lý

Theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng góp vốn đã không còn tồn tại. Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho khách hàng, nhiều chủ đầu tư vẫn sẵn sàng cho phép chuyển tên hợp đồng góp vốn để trốn thuế thu nhập cá nhân. Nhưng khách hàng sẽ là người gặp nhiều rủi ro. Bởi, nội dung quy định tại các hợp đồng góp vốn rất lỏng lẻo, sơ sài. Giả dụ, nếu xảy ra trường hợp chủ đầu tư dự án dừng triển khai, khách hàng sẽ gặp khó vì không thể chuyển nhượng với loại hình hợp đồng góp vốn theo kiểu này vì không nhà đầu tư nào dám mua. Chỉ khi dự án bất động sản có hợp đồng mua bán thì mới đầy đủ về mặt pháp lý. Còn hợp đồng góp vốn và vi bằng đều khó đảm bảo an toàn cho người mua.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho biết, trên thị trường có xảy ra tình huống, một số chủ đầu tư vì muốn tạo điều kiện cho khách hàng giao dịch nên chấp nhận cho chuyển tên hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc. Ngay cả khi dự án đã đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Việc làm này vừa giúp khách hàng tránh phải nộp thuế thu nhập cá nhân vừa tạo được tính thanh khoản cho dự án của mình. Tuy nhiên, trước khi ký vào những loại hợp đồng này, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của dự án cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư để tránh rủi ro không đáng có.

Theo luật sư Nguyễn Văn Phương, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn, góp vốn hay hợp tác đầu tư với khách hàng là hình thức lách luật để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện bán.

Quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản không cho phép ký hợp đồng góp vốn để nhận đất, nhận nhà. Hợp đồng góp vốn là để góp vốn thành lập doanh nghiệp, được quy định trong Luật Doanh nghiệp. Hợp đồng hợp tác chỉ quy định tại Luật Dân sự. Vì thế, nếu khách hàng ký hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư với chủ đầu tư dự án để mua bất động sản thì rủi ro rất cao. Người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán đất nền với mình qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm tính pháp lý. Còn đối với Chủ đầu tư cố tình “lách” luật cho chuyển nhượng ngầm hợp đồng góp vốn đó là vi pháp pháp luật.