Nghị định về khung giá đất: Giá đền bù tăng - người dân được lợi

   

   

   

  Thực tế, người dân tại các đô thị Hà Nội, TP Hồ Chí Minh – những người được hưởng lợi từ việc tăng giá đất ở rất mong chờ vào việc này vì đây là hai thành phố có rất nhiều dự án mở rộng nhiều tuyến đường cần di dân. Anh Nguyễn Mạnh Hùng (đường Trường Chinh, Đống Đa - Hà Nội) chia sẻ: “Khu vực nhà tôi đang sống có dự án mở đường từ nhiều năm nay, theo khung giá đất năm 2015 sẽ tăng lên gấp đôi, như vậy tiền đền bù cũng sẽ nhiều hơn, đảm bảo quyền lợi cho chúng tôi hơn so với trước đây”. Đồng quan điểm với anh Hùng, một người dân sống ở đây cho biết,  gia đình có hơn 40 m2 đất bị thu hồi, theo khung giá trước đây được trả 320 triệu, cộng với một số khoản hộ trợ khác thì cũng chỉ được hơn 500 triệu là rất thấp, bởi không đủ tiền để mua được chỗ ở khác. Nhưng, hiện với mức giá theo Nghị định thì gia đình sẽ nhận được nhiều hơn, có thể đảm bảo mua nhà, ổn định đời sống.

   

   

   

  Nhìn lại trong thời gian qua, khiếu kiện, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai nhiều vì người dân cho rằng giá đền bù thấp, không sát với giá thị trường. Nguyên nhân của việc này là do khung giá đất đã không theo kịp biến động của thị trường, bởi Luật Đất đai năm 2003 mới chỉ điều chỉnh khung này một lần vào năm 2007, trong khi từ năm 2007 đến nay, đồng tiền đã trượt giá nhiều lần. Không những vậy, sự chênh lệch giữa giá tối đa của khung giá đất so với giá thị trường ở các khu vực đô thị là rất lớn. Ví dụ như ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giá đất ở đô thị cao nhất là 81 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng cao hơn gấp nhiều lần, cá biệt tại một số tuyến đường lên đến 500 – 700 triệu đồng.

   

  Mặt khác, cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định. Đặc biệt khi thanh toán tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hơn hộ dân giao đất muộn, vì khi đó thì giá đất được đền bù đã thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ.

   

  Việc khiếu kiện, khiếu nại vì người dân không đồng tình với giá đền bù gây thất thu ngân sách Nhà nước rất lớn. Khi Nghị định này có hiệu lực sẽ tăng thêm nguồn thu, giúp Nhà nước đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai, từng bước thực hiện chính sách động viên công bằng giữa các tầng lớp dân cư.

   

  Mặt khác, việc tăng khung giá đất, nhất là tại khu vực đô thị sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù giải phóng mặt bằng đối với nhiều doanh nghiệp, dẫn đến người ta sẽ lựa chọn các địa điểm xa trung tâm để triển khai dự án thuận lợi hơn.

   

  Tuy nhiên, theo Nghị định, việc này không tác động nhiều tới người dân ở miền núi và khu vực nông thôn, bởi hiện nay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó đất ở chỉ 0,03% theo bảng giá đất. Nếu các địa phương tăng bảng giá đất theo khung mới lên gấp đôi, tức là tăng lên 0,06% thì vẫn là thấp.

   

  Một vấn đề đặt ra, trước đây khi khung giá còn thấp thì việc nợ thuế đất ở nhiều địa phương, nhất là các đô thị trên cả nước là rất lớn. Vậy thì việc tăng giá lần này liệu có khả thi? Đơn cử, tại Hà Nội, tính đến cuối tháng 11/2014, tổng số nợ ngân sách liên quan đến đất là hơn 6.000 tỷ đồng, tăng 55,3% (tăng 2.003 tỷ) so thời điểm 31/12/2013, trong đó có 74 dự án nợ tiền sử dụng đất  với số tiền gần 5000 tỷ. Theo các chuyên gia, điều này không liên quan tới vấn đề giá đất, thuế nhiều hay ít, bởi khi doanh nghiệp đầu tư thì họ đã tính tới yếu tố này nhưng do chính sách ưu đãi và thu hút các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý thường nể nang, sợ ảnh hưởng tới môi trường đầu tư. Việc tăng khung khiến thuế sẽ tăng lên còn có thể coi là cơ sở để thanh lọc doanh nghiệp không có tiềm lực tài chính, loại bớt các nhà đầu cơ đất đai, bởi việc "ôm" đất sẽ phải tính kỹ. Người dân khi mua nhà ở sẽ được đảm bảo về giá cả, tiến độ dự án khi áp dụng giá đất mới.

   

   

  Theo Tổng cục Quản lý đất đai, Nghị định về khung giá đất mới có những đổi mới như: Khung giá đất lần này quy định chi tiết cho 7 vùng kinh tế, trong đó đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp ở nông thôn tại mỗi vùng quy định theo 3 loại xã: Đồng bằng, trung du, miền núi; đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị tại mỗi vùng quy định theo 6 loại đô thị để khắc phục sự chênh lệch lớn giữa các mức giá theo từng vùng kinh tế, bảo đảm hài hòa mức giá đất các loại đất trong khung giá theo từng vùng, từng loại đô thị.

   

  Nghị định quy định khung giá của 11 loại đất phù hợp với quy định của Luật Đất đai, trong đó tách riêng khung giá đất thương mại, dịch vụ ra khỏi khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho phù hợp với thực tế do giá của loại đất này cao hơn so với giá các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác.

  Ngoài ra, điều chỉnh tăng mức giá tối thiểu và tối đa đối với các loại đất trong khung giá đất cho tiệm cận hơn với giá đất phổ biến trên thị trường, phù hợp với thực tế của từng vùng, từng loại đô thị.

   

  Tổng cục Thuế cũng cho biết, để tăng cường thực hiện việc thu thuế đất đai thời gian qua, bên cạnh việc đẩy mạnh cải cách hành chính theo hướng cắt giảm để khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức, người nộp thuế thực hiện chính sách tài chính liên quan đến đất đai. Hiện các thủ tục và mức miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đơn giản hóa, quy định cụ thể, rõ ràng, công khai, minh bạch, phù hợp với thực tiễn.