Nghệ An: “Vướng” tiền sử dụng đất tại dự án cải tạo chung cư cũ

DN đòi miễn tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án

Khu A, Khu chung cư Quang Trung (phường Quang Trung, TP Vinh) có 6 chung cư cũ, bao gồm các nhà từ A1 đến A6; có trung bình 60-88 hộ/ 1 chung cư phải tái định cư, hơn 100 ốt quán, chợ tạm của các hộ dân và ốt quán, cửa hàng kinh doanh của 4 tổ chức gồm: Công ty CP Văn hóa Tổng hợp Nghệ An; Công ty CP Du lịch Nghệ An; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam và Công ty CP ĐTXD và TM dịch vụ Qung Trung phải giải tỏa để thực hiện đồng bộ dự án án cải tạo Khu A, Khu chung cư Quang Trung theo đúng quy hoạch được duyệt.

Dự án cải tạo Khu A, Khu chung cư Quang Trung đang gặp vướng mắc về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất

Dự án cải tạo Khu A, Khu chung cư Quang Trung nói trên do Tổng Công ty xây lắp dầu khí Nghệ An (nay đã chuyển sang nhà đầu tư mới là Công ty CP đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung - PV) làm chủ đầu tư. Dự án này được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ 2010, đến năm 2013 thì quy hoạch điều chỉnh. Tổng diện tích quy hoạch của dự án được phê duyệt là 34.482m2, quy mô dân cư là khoản 3.200 người.

Dự án nói trên bao gồm 6.173,47m2 xây chung cư cao tầng; 7.978,73m2 xây dựng nhà ở liền kề; trên 5.400m2 là đất cây xanh thể dục thể thao, sân đường nội bộ; trên 4.500m2 đất xây Trường mầm non Quang Trung; trên 9.000m2 đất giao thông và một số hạng mục khác.

Đến thời điểm này Nhà đầu tư đã được giao hơn 16 nghìn m2 trên tổng số hơn 34 nghìn m2 để thực hiện giai đoạn 1 dự án; đã thi công và đưa vào sử dụng 2 tòa nhà chung cư tái định cư là tòa CT2A và CT2B (cao 15 tầng) tái định cư giai đoạn 1 cho hơn 200 hộ dân của các nhà chung cư cũ A1,A5 và A6.

Có 2 căn chung cư mới và một số nhà liền kề thấp tầng đã xây dựng xong và đưa vào sử dụng

Được biết, đây là dự án được hưởng cơ chế ưu đãi tài chính theo quy định tại Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Theo quan điểm chủ đầu tư cũng như ý kiến trả lời kiến nghị, vướng mắc mà địa phương xin ý kiến từ các bộ, ngành và Chính phủ thì việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì tất cả đều nghiêng về phương án được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất cho cả dự án đã được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt trước đó. Nghĩa là toàn bộ diện tích đất mà Dự án này được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt quy hoạch đều được miễn tiền sử dụng đất…

Cục Thuế nói không

Được biết, trong quá trình thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nêu trên và hiện nay đang xem xét kiến nghị của chủ đầu tư về miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tự đền bù để gom vào dự án của 4 doanh nghiệp trước đây đã được nhà nước cho thuê đất đang còn gặp nhiều lúng túng, thiếu thống nhất do chưa có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể. Vì thế, hiện nay dự án đang đi vào “bế tắc”.

Tòa chung cư thứ 3 của dự án đang được xây dựng

Theo Cục thuế tỉnh Nghệ An, hiện trạng ban đầu thì phần diện tích 2.435,2m2 (trong đó có 1.109,3m2 trên tổng số 2.435,2m2 phải nộp tiền sử dụng đất) thuộc quyền sử dụng của 4 doanh nghiệp (Công ty CP Văn hóa Tổng hợp Nghệ An; Công ty CP Du lịch Nghệ An; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam và Công ty CP ĐTXD và TM dịch vụ Qung Trung) trước đây đã được nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, không nằm trong phạm vi sử dụng của chung cư cũ.

Cũng theo lập luận của Cục thuế Nghệ An, hiện nay chưa có văn bản nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn thu hoặc miền tiền sử dụng đất của các thửa đất trước đây sử dụng vào các mục đích như đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Đất hạ tầng giao thông, sân bóng, chợ, ki ốt, khuôn viên cây xanh và các trường học không thuộc nhà chung cư cũ nay được đưa vào quy hoạch dự án cải tạo nhà chung cư cũ.

Mấu chốt vấn đề là có phần diện tích nằm ngoài dự án chung cư cũ nhưng được đưa vào quy hoạch trong dự án mới để hưởng chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất từ nhà nước

Cục Thuế Nghệ An cũng cho rằng, chưa có cơ sở pháp lý để xác định phần diện tích đất 1.109,3m2 của 4 doanh nghiệp nêu trên trước đây đã được nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ nay được nhà nước phê duyệt quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị có được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hay không.

Được biết, phần diện tích đất 1.109,3m2 tương ứng với số tiền sử dụng đất mà Công ty CP đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung phải nộp vào ngân sách nhà nước là trên 38,99 tỷ đồng. Trước đó, cũng liên quan đến tiền sử dụng đất của dự án Cải tạo khu A khu chung cư Quang Trung thì Cục Thuế Nghệ An đã ban hành Quyết định số 1125/QĐ-CT, ngày 23/5/2019 miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 4.709,2m2, số tiền được miễn lên tới hơn 165 tỷ đồng.

Ông Đinh Hùng Cường – Trợ lý Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung, cho rằng, việc nhập nhằng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất khiến cho dự án bị chậm trễ về tiến độ đã gây thiệt hại về kinh tế cho nhà đầu tư.

Những vướng mắc đã khiến cho dự án triển khai chậm, nhà đầu tư cũng bị thiệt hại về kinh tế

“Theo quan điểm của chúng tôi cũng như các văn bản trả lời kiến nghị doanh nghiệp của các Bộ, ngành…thì đều thống nhất là miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án cải tạo Khu A, khu chung cư Quang Trung mà UBND tỉnh Nghệ An đã phê duyệt cho chúng tôi đầu tư. Tuy nhiên, không hiểu vì sao bên ngành thuế lại không thống nhất” – ông Cường, cho hay.

Còn ông Nguyễn Hồng Hải – Phó Cục trưởng Cục Thuế Nghệ An, nói: “Vướng mắc giải quyết chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho dự án cải tạo Khu chung cư Quang Trung là do các Văn bản quy phạm pháp luật chưa đầy đủ, rõ ràng; thông tư hướng dẫn Nghị định 101 chưa có... nên gây lúng túng, hiểu chưa chính xác trong quá trình thực thi. Chúng tôi là cơ quan chịu trách nhiệm về ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất nên phải làm thận trọng, kỹ càng, tránh sai sót”.

Nhà nước cần phải có văn bản quy phạm pháp luật chặt chẽ, rõ ràng để tháo gỡ các vướng mắc về chính sách cải tạo chung cư cũ

Cũng theo ông Hải thì việc gom đất ngoài dự án chung cư cũ vào trong quy hoạch mới để cơ quan chức năng phê duyệt rồi xin hưởng cơ chế ưu đãi của nhà nước về cải tạo chung cư cũ là không hợp lý. “Nếu khu A, Khu chung cư Quang Trung mà không bị giới hạn bởi các trục đường chính và những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp khác mà cứ vẽ quy hoạch “ôm” thêm rất nhiều đất ngoài vào để hưởng chính sách ưu đãi (miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất) thì liệu có hợp lý?” – Ông Hải băn khoăn.

“Nếu không có văn bản quy phạm pháp luật quy định chặt chẽ, rõ ràng về cơ chế chính sách trong cải tạo chung cư cũ thì rết dễ phát sinh tiêu cực. Nhất là về chính sách ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Thử hỏi một khu chung cư cũ hiện trạng ban đầu có diện tích chỉ 1.000m2 nhưng doanh nghiệp “vẽ” vào quy hoạch dự án cải tạo thêm hàng chục nghìn m2 đất xung quanh, chuyển đổi mục đích để hưởng chính sách ưu đãi là miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất thì chuyện đó không thể được. Nhà nước sẽ thất thu tiền sử dụng đất rất lớn, lợi ích nhóm sẽ phát sinh…” – Một chuyên gia về bất động sản nêu quan điểm.

Báo TN&MT sẽ tiếp tục thông tin về vấn đề này.