Nếu siết tín dụng, thị trường BĐS sẽ gặp khó

(TN&MT) - Ngày 2/2/2016 Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra lấy ý kiến công luận Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Có hai điểm nhấn chính trong dự thảo lần này. Thứ nhất, thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% lên 250%. Thứ hai của dự thảo là tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 40%. 

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Cụ thể, năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%).

Bên cạnh đó, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự gia tăng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%). Việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua cũng là điều bình thường, do thị trường BĐS mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về TP HCM khoảng 5,5 tỷ USD năm 2015, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường BĐS. Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn.

Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" bất động sản năm 2007 (lúc đó, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%).

Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận thấy thị trường BĐS đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng.

Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng như đã nói trên, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Đó là, tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS (sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang). Đặc biệt, trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng là những người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS...

Do vậy, HoREA đề xuất một số giải pháp nhằm làm giảm những ảnh hưởng trên đến thị trường BĐS, nhất là tránh tác động tâm lý đầu tư của doanh nghiệp, người mua nhà.

Theo đó, phương án 1 là chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, bởi các lý do sau: Thông tư này mới được triển khai thực hiện 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện; Nhất là chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2016 nếu Nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ.

Tuy nhiên, trong trường hợp NHNN có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 thì Hiệp hội đề nghị thực hiện "theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng" và "theo lộ trình giảm dần" như dự thảo Thông tư của NHNN.

Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: Ngân hàng thương mại: 50%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%;" (dự thảo sửa đổi thông tư tỷ lệ đều 40%).

                                                                                      Bài & ảnh: Thục Vy