Năm 2022, khó “lướt sóng” đất nền

Đất nền phi mã

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm, mức tăng bình quân 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Hiện tượng sốt giá bất động sản tại nhiều địa phương đã xác lập mặt bằng giá mới cao hơn. Cộng hưởng thêm vào là sự khan hiếm nguồn cung, thuế đất điều chỉnh tăng, giá nguyên vật liệu, thiết bị, chi phí nhân công gia tăng… khiến giá bất động sản tăng phi mã.

Đơn cử, tại khu vực huyện Hoài Đức, năm 2019 giá đất nền dự án chỉ xoay quanh ngưỡng 30 - 35 triệu đồng/m2 thì nay giá được xác lập khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2. Tương tự, tại huyện Gia Lâm, giá đất nền dự án chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đông Anh - nơi có quỹ đất dồi dào, tiềm năng phát triển hạ tầng bậc nhất TP. Hà Nội, giá đất tăng mạnh, đất đấu giá vị trí trung tâm 100 triệu đồng/m2, đất thổ cư 50 - 60 triệu đồng/m2…

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, sóng bất động sản không bao giờ yên lặng mà chỉ biến động mạnh hay nhẹ ở mỗi năm. Năm ngoái, biên độ nhấp nhô của sóng tương đối lớn do thông tin quy hoạch, đầu cơ thổi giá.

Nhưng bước sang năm 2022, khi Chính phủ sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát có thể đã tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng. Tuy nhiên, các địa phương đã có kinh nghiệm hơn trong việc kiểm soát các cơn sốt của thị trường nên “bong bóng” sẽ khó xảy ra.

“Sau một thời gian dài tăng mạnh, giá nhà sẽ không thể tăng đột biến. Việc mua bán sẽ chỉ nhằm vào người có nhu cầu ở thực sự hoặc đầu tư dài hạn. Do vậy, các cơn sóng trên thị trường khó có thể xảy ra trong năm 2022”. - ông Đính nhấn mạnh.

Ít cơ hội cho giới đầu cơ

Thị trường bất động sản đang được Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương kiểm soát chặt chẽ. Với mục tiêu không để lãng phí nguồn lực đất đai, tại các dự án ở vị trí trung tâm đều phải áp dụng phương án xây thô. Thậm chí, các dự án đấu giá cũng phải chấp nhận xây thô ngay khi được bàn giao đất. Phương án này đã thực sự góp phần chống được đầu cơ đất.

Thêm vào đó, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường như thuế tài sản nhà ở, xem xét đánh thuế trên giá trị nhà và đất… Đặc biệt, việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản đã được Bộ này yêu cầu phải được kê khai đúng với thực tế. Nếu cố tình kê khai thấp hơn sẽ bị xử lý hình sự. Đây sẽ là “gọng kìm” thắt chặt việc mua bán bất động sản đối với giới đầu tư.

“Để kiểm soát các cơn sốt đất, chính quyền địa phương cần thực hiện công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng. Đồng thời, phải kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý các dự án khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường”

ông Nguyễn Trần Nam                                  

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đã không còn ở giai đoạn lướt sóng dễ dàng như giai đoạn 2007 - 2008 - thời kỳ mà chỉ cần đặt cọc booking, có phiếu suất mua là đã có chênh, có lời. Bây giờ câu chuyện đầu tư đã khác. Nhà đầu tư lướt sóng cần thận trọng, nhà đầu tư lâu dài cần giảm thiểu việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

“Thị trường có tăng trưởng hay không phụ thuộc rất nhiều vào sự phục hồi của kinh tế. Nó là cả một quá trình dài nên không có chuyện giá bất động sản nhảy vọt trong thời gian ngắn khi nền kinh tế dần đi lên. Vấn đề lạm phát xảy ra ảnh hưởng rất nhiều tới kinh tế, thu nhập của người dân. Nếu dịch bệnh vẫn phức tạp thì nhu cầu mua nhà để ở đối với người dân sẽ chậm lại. Đối với nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính thì cơ hội lướt sóng sẽ là rất khó khăn. Chỉ có nhà đầu tư dài hạn vững mạnh về tài chính mới có thể trụ được qua các cơn biến động của thị trường" - ông Khương phân tích.