Năm 2020: Thách thức thị trường đất nền

Nguồn cung sụt giảm mạnh

2018 - 2019 là hai năm thị trường chứng kiến “cơn khát” của các nhà đầu tư. Toàn TP.HCM chỉ có 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 87,5% so với năm 2018. TP. Hà Nội phê duyệt được 6 dự án nhà ở thương mại mới.

Theo báo cáo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2019, Hà Nội có 1.963 căn nhà ở thấp tầng được chào bán ra thị trường (giảm 49,1% so với năm 2018).Tại TP Hồ Chí Minh, con số này 1.319 căn thấp tầng (tăng 9,9% so với năm 2018).

Về giá bán đất nền, năm 2018 thị trường đất nền tăng giá khoảng 30-40%/năm, sang năm 2019 mức tăng trung bình chỉ đạt 15%, thậm chí có dự án chỉ tăng 10%. Xu hướng chững lại càng rõ rệt hơn sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép như vụ việc Alibaba, Angel Lina…

Giá đất nền 2020 được dự báo sẽ tăng 10-20% do nguồn cung bị siết.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), sự khó khăn về vốn kéo theo hệ quả nguồn cung cho thị trường bất động sản cũng bị hạn chế. Đã có nhiều dự báo năm 2020 doanh nghiệp tiếp tục rơi vào khó khăn, khi giá đất tăng mạnh do hệ số K liên tục điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước.

“Thực tế giá đất hiện đã rất cao, chiếm 20-25% giá thành bất động sản, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng. Thời gian tới, giá đất tăng càng đẩy giá bán nhà lên cao, doanh nghiệp càng khó tiếp cận đất đai đồng thời khó giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến thị trường nói chung”. – ông Nam nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động luôn được giữ ở mức cao 8,7%, cộng thêm biên độ 3% đã đẩy lãi suất cho vay lên đến 11-12%/năm. Cùng với đó, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%, đã khiến ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Thách thức

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, về tác động tiêu cực, việc Nhà nước chủ trương thực hiện theo Luật Quy hoạch mới, cùng với đó là quá trình rà soát lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản nhằm hạn chế tranh chấp, kiện tụng và tham nhũng đã khiến nguồn cung giảm.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý điều tiết các mô hình, sản phẩm kinh doanh mới như condotel, officetel, shophouse… chậm ban hành. Điều này không chỉ khiến nguồn cung khan hiếm hơn, mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn, thậm chí còn gây ra tranh chấp, kiện tụng.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng, ông Lực cho hay, mặc dù bị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết chặt, nhưng dòng vốn này năm 2019 đã và đang có sự dịch chuyển tích cực hơn.

Theo NHNN, dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn đang tăng khá tốt, tăng khoảng 14,6% tính đến hết tháng 9/2019 (so với mức tăng tín dụng chung là 9,4%). Về tổng thể, hiện tổng dư nợ đối với toàn bộ thị trường bất động sản khoảng 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19,2% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Ngoài ra, dư nợ tín dụng cho ngành xây dựng đến hết tháng 9/2019 đạt khoảng 755.000 tỷ đồng, tăng gần 8% và dư nợ xây dựng chiếm khoảng 9,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Với dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tính chung của các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần các dự án kinh doanh bất động sản và FDI đăng ký mới và bổ sung vào khu vực bất động sản đạt khoảng 4,76 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI mới. Đây là nguồn vốn quan trọng, đứng thứ hai trong các lĩnh vực đăng ký và bổ sung vốn mới vào Việt Nam.

Một dòng vốn nữa là doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng gia tăng đáng kể nguồn vốn cho thị trường. Hết 10 tháng đầu năm, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp đã phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/ năm. Mức lãi suất này tương đối cao so với lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp bình quân của các ngân hàng thương mại (khoảng 7-8%/năm).

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng trong năm 2020, các nhà đầu tư cần lưu tâm đến vấn đề pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, chọn sản phẩm của các nhà chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, bởi đây là những chủ đầu tư có tầm nhìn trong chiến lược đầu tư.

Đối với các chủ đầu tư, theo bà Hằng, cần rà soát danh mục dự án, hướng đến phát triển các dự án đủ điều kiện pháp lý có thể triển khai trong năm 2020 và các dòng sản phẩm mà thị trường đang cần hoặc hướng đến những thị trường mới mà vẫn phát huy được thế mạnh, kinh nghiệm của mình.