Mặt bằng bán lẻ hậu COVID-19: Nhà phố thất thế, trung tâm thương mại lên ngôi

Mặt bằng phố vàng đìu hiu, hết thời “đuổi khách”

Bán lẻ được coi là một trong những ngành sẽ bật tăng mạnh mẽ khi dịch bệnh đi qua bởi hiểu ứng lò so. Nhưng điều này chưa hẳn đúng với khối kinh doanh mặt bằng nhà phố. Theo khảo sát, tại TP. HCM, chưa bao giờ mặt tiền nhiều căn nhà san sát nhau tại trung tâm quận 1, quận 3 từ Đồng Khởi, Lê Lợi, Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tôn, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hàm Nghi…lại nhiều căn đóng cửa im lìm như hiện nay. Chỉ một đoạn đường dài 300 – 400m trên phố Lý Tự Trọng mà có tới 4 căn mặt phố đóng cửa, treo biển “cho thuê”, trong số đó, có những tấm biển được treo từ đợt dịch đầu tiên vẫn chưa được hạ xuống. Nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá đến 40% giá thuê vẫn không có khách.

Nhiều cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê san sát nhau trên phố Lê Thánh Tôn, TP. HCM

Tại Hà Nội, tình trạng này cũng không khá hơn. Được coi là “đất vàng” kinh doanh sầm suất của Thủ đô nhưng dưới tác động của dịch COVID-19 lần đầu tiên mặt bằng nhà phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm khó tìm khách thuê. Ghi nhận tại trục phố Hàng Đào – Hàng Ngang đến chợ Đồng Xuân, trái ngược với cảnh buôn bán tấp nập bậc nhất khu vực phố cổ giờ buồn vắng, ít cả người qua lại, dù chủ nhà đã đồng loạt giảm giá thuê từ 40 – 60%.

Trong khi hàng loạt cửa hàng mặt phố phải sang nhượng cho thuê hay thanh lý do không còn đủ kinh phí vận hành thì chuỗi bán lẻ trong các TTTM lớn lại vẫn "sống tốt".

Theo nghiên cứu của CBRE, sau đợt dịch đầu tiên, việc trả mặt bằng tại các TTTM diễn ra không nhiều do khách thuê nhận được hỗ trợ của chủ đầu tư về việc giảm hoặc miễn giá thuê trong thời gian giãn cách xã hội đã giúp giảm bớt một phần áp lực về chi phí. Tuy nhiên, việc trả mặt bằng kinh doanh nhà phố diễn ra rất phổ biến, chủ yếu là từ những đơn vị kinh doanh nhà phố nhỏ lẻ, không đủ tiềm lực duy trì kinh doanh dài hạn, hoặc bất lực trong việc thương thảo với chủ nhà giảm giá thuê mặt bằng. Từ thế thượng phong cung ít cầu nhiều, giá thuê leo thang suốt thập niên, hiện nhà mặt phố lép vế so với các trung tâm mua sắm. Trong khi mặt bằng nhà phố đang chật vật thì các hệ thống TTTM lại ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng.

Phố cổ Hà Nội vốn sầm uất, đuổi không hết khách thuê trước dịch, giờ đìu hiu, vắng vẻ

Vì đâu trung tâm thương mại “được lòng” khách thuê?

Trong quý 3 vừa qua, Vincom Retail tiếp tục giải ngân thêm gói hỗ trợ 145 tỷ đồng đồng hành cùng khách thuê trong giai đoạn khó khăn vì dịch bệnh. Trước đó, gói hỗ trợ 675 tỷ cũng đã giải ngân trong sáu tháng đầu năm. Có thể thấy, mức giảm giá thuê mặt bằng tại TTTM không nhiều, thường tập trung vào ngành nghề bị ảnh hưởng và chỉ áp dụng trong thời điểm giãn cách xã hội. Mức giảm này được tính vào khoản hỗ trợ chứ không phải là giá chào thuê.

Sau 2 đợt dịch COVID-19, đà giảm giá thuê của các cửa hàng mặt phố vẫn chưa dừng lại trong khi các trung tâm mua sắm thì đã dần giảm mức hỗ trợ để trở lại mức giá như ban đầu. Chuyên gia kinh tế Vũ Vinh Phú đánh giá cao cách làm này của các TTTM lớn. Theo ông thời điểm khó khăn nhất, những nhà bán lẻ đã được chủ đầu tư kịp thời hỗ trợ. Sự đồng hành ấy đã khiến các doanh nghiệp bán lẻ bật lại khá nhanh để có nhiều chương trình giảm giá, kích cầu hút khách sau dịch. Trong khi đó, theo nghiên cứu của CBRE, có tới 61% khách thuê mặt bằng nhà phố không nhận được hỗ trợ từ chủ nhà trong đợt dịch nặng nề hồi đầu năm.

Nhìn về tương lai, ông Phú cho rằng, TTTM vốn là điểm hút khách với dịch vụ "all-in-one" (tất cả trong một) thì nay sẽ càng được nhiều người tin tưởng. "Thay vì chọn những địa chỉ nhếch nhác, sau dịch, mọi người mới thấy vào trung tâm thương mại yên tâm, an toàn và hấp dẫn hơn rất nhiều", ông Phú phân tích.

Nghiên cứu “COVID-19 – Đâu là nơi người tiêu dùng hướng tới?” của công ty nghiên cứu và đo lường thị trường toàn cầu Nielsen cũng đã cảnh báo về sự đổi thay này. "Khi đại dịch COVID-19 đi qua, lối sống, ăn uống khỏe mạnh sẽ trở nên quan trọng với người tiêu dùng hơn so với trước đây".

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cũng nhận định, TTTM đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người tiêu dùng hơn khi được xem là một điểm đến có mọi thứ để mua sắm. Ví dụ, một gia đình đi mua sắm sẽ ưu tiên dành thời gian đến TTTM vì đáp ứng được nhu cầu của mọi thành viên trong khi một điểm bán lẻ là mặt bằng nhà phố khó có thể đáp ứng được nhu cầu đa dạng này.

Lưu lượng (dòng người di chuyển) trong một TTTM luôn đông đúc hơn mặt bằng nhà phố cũng là một điểm mạnh khiến cho cơ hội kinh doanh ở những điểm mua sắm tập trung lớn hơn. Yếu tố này cũng có thể giúp nhà bán lẻ quảng bá thương hiệu, tăng độ nhận diện và có nhiều cơ hội tiếp cận người tiêu dùng hơn.