Loay hoay phát triển nhà ở xã hội

Cần có cơ chế riêng

Sau khi gói cho vay ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng kết thúc cách đây gần ba năm, khiến chương trình NƠXH bị đình trệ, đây là gói ưu đãi lãi suất lớn dành cho người thu nhập thấp chưa có nhà ở từ trước đến nay. Mới đây, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách Xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho bốn ngân hàng thương mại để hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã hỗ trợ thị trường BĐS hồi phục, phát triển trở lại và giúp hơn 56.000 hộ gia đình tạo lập được nhà ở, trong đó có khoảng 1/3 là NƠXH nhưng gói tín dụng ưu đãi này đã kết thúc năm 2016. Về hướng dẫn cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay NƠXH gần như chưa thực hiện được trên thực tế.

“Thế nên, các chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở xã hội phải vay thương mại với lãi suất 9% - 10%/năm, dẫn tới giá nhà ở xã hội hiện nay có nơi lên đến 20 triệu đồng/m2, tăng 33% so với năm 2016. Bên cạnh đó, các dự án NƠXH có quỹ đất do tư nhân tự tạo lập vẫn còn vướng nhiều thứ, làm nản lòng các nhà đầu tư tâm huyết”, ông Châu nhận định.

Còn ông Dư Phước Tân, Trưởng Phòng Nghiên cứu Quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cho rằng, các điều kiện, thủ tục để làm NƠXH hiện nay khá phức tạp, chưa ban hành hướng dẫn chung để các doanh nghiệp căn cứ vào đó thực hiện. Vì vậy, cần phải giảm thủ tục và có cơ chế ưu tiên. Như vậy, mới khuyến khích các doanh nghiệp đẩy mạnh tham gia làm dự án NƠXH.

Giám đốc một doanh nghiệp chuyên đầu tư dự án NƠXH ở TP.HCM cho biết, khi triển khai một dự án NƠXH là một quá trình đầy khó khăn. Hiện nay, các căn hộ có diện tích nhỏ thường bị vướng về chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch nên việc cấp phép xây dựng gặp nhiều trở ngại. Bên cạnh đó, dự án NƠXH phải cùng Nhà nước làm hạ tầng trong khi dự án nhà ở thương mại không phải tham gia.

Khó khăn pháp lý, doanh nghiệp xin thủ tục chuyển từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại

Nhà ở xã hội…“teo tóp”

Theo HoREA, từ năm 2014 đến nay, trên địa bàn TP.HCM có 41 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 133 ha, quy mô hơn 41.000 căn hộ, trong đó, có 14 dự án đã hoàn thành, 9 dự án đang thi công xây dựng, 18 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư. Hiện nay, nhu cầu tại thành phố cần khoảng 134.000 căn NƠXH.

Do đó, TP.HCM đang tiếp tục triển khai kế hoạch xây dựng thêm 39 dự án NƠXH với tổng số 44.701 căn hộ, dự kiến đến hết năm 2020 có thể hoàn thành 20.000 căn. Tuy vậy, mục tiêu này đang khó thành hiện thực khi hàng loạt dự án NƠXH tại TP.HCM gặp vướng mắc về pháp lý hoặc xin chuyển đổi qua nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu chỉ ra rằng, tính đến nay, trong chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại các đô thị và nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, cả nước đã hoàn thành 207 dự án với khoảng hơn 85.810 căn và hiện đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.

“Tuy  vậy, kết quả phát triển NƠXH nêu trên chỉ đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 là 12,5 triệu m2 NƠXH. Nguyên nhân là do việc quản lý, điều tiết thị trường cho loại hình căn hộ này đang đi ngược chủ trương phát triển nhà ở của cơ quan quản lý Nhà nước”, ông Châu nói thêm.

Còn các chuyên gia cho rằng, mức giá và lợi nhuận của các chủ đầu tư dự án bị khống chế. Cụ thể, giá NƠXH hầu hết ở mức khoảng 15 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay, giá nhà ở thương mại bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2. Thủ tục pháp lý không dễ, lợi nhuận bị khống chế, khiến các chủ đầu tư dự án không mặn mà và loại hình nhà ở mang tính chất an sinh cao này ngày càng trở nên “teo tóp”.

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân phân tích: Năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100 về phát triển và quản lý NƠXH. Ngay sau đó, Chính phủ cũng đã ban hành các quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi phát triển NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Ngoài ra, Chính phủ còn ban hành các chỉ thị, quyết định khác để thúc đẩy phân khúc NƠXH này cho người thu nhập thấp. Vấn đề hiện nay là nhiều địa phương vẫn chưa thực sự có các giải pháp linh động, gỡ khó cho các dự án NƠXH phát triển trên địa bàn.