Kiểm soát chặt các dự án bất động sản cao cấp

Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giai đoạn tăng trưởng liên tục của thị trường bất động sản từ 2014 đến 2018 đã bắt đầu suy giảm từ năm 2019 và những tháng đầu năm 2020. Trong đó, lượng giao dịch giảm hơn 40% so với năm 2018, nguồn cung dự án bất động sản giảm 10% so với năm 2018.

Đặc biệt, trong những tháng đầu năm 2020, lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ 2018. Điều đáng lo ngại, trong bối cảnh thị trường đang trên đà đi xuống, tình trạng nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa nhiều. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (tức là các dự án có mức giá từ 25 triệu đồng/m² trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% thị trường, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m²) chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng lại nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Khảo sát tại Hà Nội, giá chung cư mới tại các dự án ở 4 quận, nội thành cũ hiện dao động ở mức từ 45 triệu đồng/m² trở lên, thậm chí nhiều dự án có giá từ 80 - 120 triệu đồng/m². Trong khi đó, các căn hộ tầm trung có giá khoảng 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường.

“Thị trường bất động sản đang bị dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao. Đăc biệt, nguồn cung các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép tương đối lớn và đa dạng. Trong khi lượng tiêu thụ phân khúc trung và cao cấp lại rất chậm nhất là khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát” - Báo cáo nêu.

Chính vì vậy, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã yêu cầu các địa phương cần kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu, tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản Nhà nước, nhất là trong sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần có biện pháp quyết liệt xử lý những chủ đầu tư yếu kém, không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc cho giãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án.

Nguồn cung nhà ở trung cao cấp dư thừa. Ảnh: Hoàng Minh

Thị trường sẽ tự điều tiết

Trước yêu cầu kiểm soát chặt nguồn cung các dự án bất động sản cao cấp, một số doanh nghiệp cho rằng, muốn xây dựng các dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hay bình dân là câu chuyện thị trường. Các chủ doanh nghiệp sẽ tự cân đối nguồn lực đầu tư và tạo nên sự cân bằng giữa các phân khúc.

“Khi thị trường đang ở trong giai đoạn chững lại thì các cơ quan quản lý không cần thiết phải “siết” chặt nguồn cung. Sự điều tiết của Nhà nước phải làm sao vừa đảm bảo nguồn cung - cầu cho thị trường nhưng không để dư thừa, lãng phí nguồn lực xã hội. Bởi thực tế, doanh nghiệp muốn làm nhà ở giá rẻ nhưng quỹ đất trong các thành phố lớn không có và thủ tục pháp lý rất khó khăn. Vì vậy, doanh nghiệp không mặn mà quan tâm đến việc xây dựng các dự án nhà ở giá rẻ. Họ muốn làm nhà ở cao cấp bởi cũng một quy trình thủ tục cấp phép như nhau, bán sản phẩm cao cấp sẽ kiếm lợi nhuận nhiều hơn. Do đó, cần phải nhìn nhận và đánh giá lại thực tế bất động sản cao cấp để có giải pháp quản lý cho phù hợp.” - Đại diện doanh nghiệp phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest cho rằng, không nên dùng mệnh lệnh hành chính để “siết” các dự án bất động sản cao cấp mà nên để thị trường tự điều phối. Nếu doanh nghiệp muốn làm bất động sản hạng sang nhưng thị trường không có khách hàng thì cũng không thể xây dựng ồ ạt được. Vì vậy, thay vì kiểm soát chặt nên có cơ chế hai chiều. Đó là vừa kiểm soát quá trình cấp phép các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp, vừa tạo hành lang và cơ chế thông thoáng ở phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 4.400 dự án khu đô thị và dự án nhà ở, tổng vốn đầu tư khoảng 4,8 triệu tỷ đồng, trong đó, giá trị tồn kho bất động sản khoảng 104.000 tỷ đồng. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa với khoảng 70 - 100 triệu m² sàn. Lượng hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ cao cấp, condotel...