Giới hạn thời gian sử dụng chung cư: Có hạ nhiệt giá bán?

Hai phương án sở hữu nhà chung cư

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, vừa qua, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư - trong Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014. Trong đó, Bộ đưa ra 2 phương án thay đổi nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Cụ thể, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, từ thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Nguyên nhân là do người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.

Hiện nay, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Hoàng Minh

“Do vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua; đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho chỉnh trang đô thị”- ông Khởi nhấn mạnh.

Trên thực tế, điểm quan trọng của việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở, giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình cũng có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình; đồng thời, cũng sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định.

Giá chung cư khó giảm

Theo tìm hiểu của PV, tại Hà Nội, đã có nhiều tòa chung cư tồn tại hai hình thức sở hữu. Như chung cư số 2 Trần Bình (Nam Từ Liêm, Hà Nội), giá bán căn hộ sở hữu lâu dài 40 - 42 triệu đồng/m2. Nhưng giá căn hộ sở hữu 50 năm chỉ vào khoảng 30 - 32 triệu đồng/m2. Các căn hộ này đa phần là diện tích nhỏ, chủ đầu tư sử dụng để cho thuê lâu dài, rất khó để bán cho người mua ở.

Bà Lâm Thị Thúy - Tổng Giám đốc MB Land đánh giá, người dân Việt Nam chưa quen với khái niệm mua nhà 50 năm, đa số đều thích mua nhà sở hữu lâu dài ngay cả khi giá bán cao hơn. Vì vậy, nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, chắc chắn sẽ tác động mạnh đến tâm lý người dân. Thị trường chung cư sẽ đối mặt với tình trạng “đóng băng”.

"Việc giảm giá bất động sản do điều kiện 50 - 70 năm rất là khó bởi chi phí về đất trong cơ cấu giá bán nhà không phải là quá lớn. Điều các doanh nghiệp lo lắng chính là thanh khoản của phân khúc này sẽ ảnh hưởng lớn” - bà Thúy nhấn mạnh.

Theo các chủ đầu tư BĐS, hiện tiền sử dụng đất và các chi phí khác liên quan về đất chiếm khoảng 10% giá bán căn hộ. Vì vậy, phương án quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ khiến giá nhà hạ nhiệt là khó khả thi. Nhất là trong bối cảnh chi phí xây dựng, vật tư, chi phí tài chính đang tăng lên từng ngày.

Số liệu của Công ty TNHH Savills Việt Nam cho thấy, trong 10 năm qua, mức giá bình quân chung cư đã tăng 3 - 5 lần. Trong đó, giai đoạn 2009, chung cư giá rẻ tăng từ mức 700 triệu đồng/căn. Đến giai đoạn 2015 - 2018, nhà giá rẻ tăng lên vùng giá 0,9 - 1,3 tỷ đồng/căn. Đặc biệt, đến giai đoạn 2019 - 2021, các cơn sốt liên tục xảy ra, khiến mặt bằng giá nhà đất cũng theo đó liên tục “leo thang” lên mức 28 - 30 triệu đồng/m2.

"Giá căn hộ đã tăng 12 quý liên tiếp. Trong đó, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao; giá đất tăng; nguồn cung khan hiếm… đây là những lý do chính khiến căn hộ chung cư khó giảm giá nhất là phân khúc căn hộ bình dân trong thời gian tới” - Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết.