Giải pháp nào "đặc trị" cơn "sốt" đất?

Ảnh minh họa

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: Trong 15 năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã phát triển vượt bậc, nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Kể từ năm 2017, thị trường BĐS lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội. "Thủ phạm" chính của các đợt "sốt" giá nhà, đất là giới đầu nậu, cò đất… thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò” nhằm trục lợi.

Theo ông Châu, khi cơn sốt đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, trắng tay. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn.

Cũng theo ông Châu, bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, mà nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền (trên dưới 35 triệu đồng/m2) hoặc nhà ở thương mại giá thấp (20 - 25 triệu đồng/m2). Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, do các dự án nhà ở (mới) không được phê duyệt vì bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, vô hình trung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao.

Để khắc phục được tình trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất như đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt nóng “bong bóng”; đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất.

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn theo quy định của Bộ Tài chính. Nhưng, chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung. Do vậy, Chủ tịch HoREA đề xuất cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

Còn bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực ăn theo hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại. Do đó, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng.

Theo bà Hằng, khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra sẽ cần được xem xét cẩn thận bởi khi được áp dụng trên diện rộng. Các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thì thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn "sốt" đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực BĐS mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác.

Cũng theo bà Hằng, trong nỗ lực kiểm soát "sốt" đất, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Thứ nhất, là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân. Thứ hai, là đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành BĐS. Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư bán sản phẩm ra thị trường; đồng thời, phía chủ đầu tư cũng phải hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà như đã cam kết.