Giá sơ cấp tăng cao, nhà đầu tư căn hộ thứ cấp chật vật ra hàng

Thị trường ảm đạm

Theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, những tháng vừa qua, thị trường căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven hoạt động ảm đạm. Không chỉ nguồn hàng sơ cấp khó bán, căn hộ thứ cấp cũng chịu chung số phận khi lượng giao dịch thành công giảm rõ rệt. Thông thường tại một dự án sắp hoàn thiện hay vừa bàn giao sẽ có gần 30 - 40% số căn hộ được rao bán lại. Gần đây, lượng sản phẩm thứ cấp đổ vào thị trường ngày càng nhiều, tuy nhiên có rất ít giao dịch thành công.

Còn theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, giá bán trung bình của phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp khoảng 62 triệu đồng/m2. Một số dự án hiện hữu có mức tăng giá lên 6%, còn các dự án triển khai giai đoạn tiếp theo tăng giá 10% so với giai đoạn trước. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng B có tình hình tiêu thụ kém do nguồn cung hạn chế và giá cao, các dự án hạng C chiếm 80% lượng giao dịch.

Hiện giao dịch trên thị trường thứ cấp diễn ra chậm hơn, do khách hàng lựa chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư dự án.

“Trước khi xuống tiền mua nhà, NĐT nên tìm cách sử dụng vốn vay càng ít càng tốt để tránh rủi ro khi lãi suất thả nổi. Người mua nên tỉnh táo chọn lựa giữa việc mua căn hộ nhỏ thay vì mua nhà to hoặc thậm chí cân nhắc thuê nhà thêm một thời gian, chờ tích lũy dòng tiền đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền mua nhà”.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam

Khảo sát từ batdongsan.com.vn cũng cho thấy, chỉ trong vòng 1 tháng qua, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM đã tăng thêm 5% so với đầu năm. Giá tăng cũng khiến cho tỷ lệ tìm kiếm căn hộ giảm mạnh tất cả các phân khúc. Thiếu hụt nguồn cung và chi phí đầu vào tạo lập dự án tăng là nguyên nhân chính khiến giá liên tục lập đỉnh mới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển Công ty CBRE Việt Nam cho biết, hiện nay, các giao dịch trên thị trường thứ cấp diễn ra chậm hơn đáng kể, do khách hàng lựa chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc siết tín dụng vào BĐS sẽ tiếp tục diễn ra chặt chẽ hơn trong năm 2022. Ảnh hưởng của việc này là người mua nhà ở sẽ gặp khó khăn, dẫn đến giảm nguồn cầu của thị trường cũng như giá bán có thể sẽ giảm.

Hết thời “lướt sóng”

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, hiện tại, nhiều NĐT, người mua đứng trước áp lực giá BĐS ngày một tăng cao đã liều lĩnh chọn cách vay vốn mua nhà, đầu tư căn hộ với kỳ vọng giá nhà càng tăng thì tài sản càng có giá trị. Tuy nhiên, họ vẫn chưa nhìn hết những vấn đề phức tạp đằng sau khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc. Trải qua 1 - 2 năm mua căn hộ, luôn có lượng khách hàng không nhỏ âm thầm xả hàng dưới giá vốn do “đuối sức” tài chính.

Thực tế, dù các khách hàng bán căn hộ với giá gốc, thậm chí thấp hơn giá mua vào, những ca thoát hàng vẫn khó cạnh tranh được với chính sách bán hàng của chủ đầu tư luôn tung nhiều ưu đãi hơn, giãn tiến độ thanh toán dài hơn so với các đợt bán trước để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm. Kỳ vọng bán nhanh để chốt lời như kịch bản môi giới vẽ ra lúc bán hàng cũng không thể thực hiện vì thanh khoản thị trường khá yếu. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp NĐT đành bán lỗ để thoát áp lực tài chính.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn tại TP.HCM cho rằng, đối với giá sơ cấp bây giờ bắt buộc phải tăng giá, vì các chủ đầu tư phải trả đầu vào nguyên vật liệu, chi phí bán hàng, chi phí giới thiệu ra ngoài thị trường tăng. Điều này dẫn đến sau khoảng 2 - 3 năm nữa chủ đầu tư bàn giao căn hộ thì họ đã tính phần tăng giá trong suốt 2 - 3 năm vừa qua. Hiện sức mua chủ yếu ở thị trường sơ cấp với phân khúc hạng sang và siêu sang. Còn lại phần lớn giao dịch thị trường thứ cấp đang gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân do nguồn hàng rất lớn từ NĐT trước đó đổ ra, giá cao.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, mặc dù nguồn cung trên thị trường về phân khúc thứ cấp khá dồi dào, bởi vì rất nhiều NĐT trong giai đoạn trước cũng muốn bán lại trong giai đoạn này, nhưng người mua thực sự đang phải đối diện với thực tế là thu nhập bị giảm rất nhiều. Ngoài ra, giá bán tăng cao cũng khiến nhiều người có nhu cầu ở thực chuyển sang thuê hoặc phải di chuyển ra các vùng phụ cận để tìm mua căn hộ với mức giá rẻ hơn.