Giá nhà đất liên tục tăng: Nguy cơ “lãi ảo”

Giá tăng, thanh khoản thấp

Chị Nguyễn Thị Mai, một nhà đầu tư BĐS ngụ tại quận Gò Vấp (TP.HCM) cho biết, vào đầu năm 2020, chị “xuống” tiền mua một nền đất tại tỉnh Bình Phước. Khi đó, nhân viên môi giới cam kết giá sẽ nhân 2, nhân 3 trong vòng 2 - 3 năm. Cuối năm 2021, nhẩm tính lô đất đã có lãi kha khá, chị Mai quyết định bán để lấy tiền giải quyết công việc gia đình, thế nhưng chị rao bán đã gần 4 tháng vẫn không có người mua. “Nhìn qua thì thấy lô đất có lãi thật, nhưng khi cần tiền lại không bán được. Thật sự tôi cũng không biết tiền lãi đó có thu về được hay không, vì để bán được ở mức giá tôi cần có lẽ là rất khó, mà hạ giá xuống thì không có lời”, chị Mai chia sẻ.

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường nhà ở năm 2021 của DKRA Vietnam, bình quân giá căn hộ chào bán tại TP.HCM tăng 10 - 15%; đà tăng giá nhà trên 10%/năm cũng kéo dài liên tục, song thanh khoản thị trường đang ở chiều ngược lại. Năm 2021, TP.HCM chỉ tiêu thụ được 10.749 căn hộ, thấp hơn năm 2020 - bán được 15.200 căn. Có thể thấy, giá căn hộ TP.HCM năm 2021 tăng mạnh bất chấp dịch bệnh song lượng tiêu thụ lại giảm mạnh nhất 6 năm qua, thấp kỷ lục kể từ năm 2015 đến nay.

Chuyên gia cảnh báo nguy cơ “lãi ảo” khi giá đất liên tục tăng nhưng thanh khoản lại thấp.

Tương tự, báo cáo thị trường quý IV/2021 của Hội Môi giới BĐS sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, trong quý cuối năm, giá BĐS liên tục tăng bất chấp Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường đã xuất hiện “bong bóng” cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Lý do bởi người bán tính thêm phần trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5 -10% so với quý trước.

NĐT cần cân nhắc kỹ

Đánh giá về thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, giá BĐS đã liên tục tăng, trong đó, giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị tăng quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Giá BĐS một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố và về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị…, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá. Do đó, xảy ra hiện tượng "lãi ảo", giá đất tăng chỉ là truyền miệng còn thực tế thì giao dịch lại rất ít.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định, giá đất "thoát ly" giá trị thực, không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS. Từ đó, có thể trở thành "con dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng và vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì làm tăng lượng hàng tồn kho sản phẩm BĐS. Trong khi đó, người muốn mua nhà ở thực thì mua không nổi, người muốn bán cũng khó mà ra hàng. Cuối cùng, không có mấy giao dịch và đường cung - đường cầu sẽ khó gặp nhau.

Theo các chuyên gia, mỗi lần bán trao tay thì giá BĐS lại tăng lên một chút, vì vậy, càng về sau thì thanh khoản sẽ càng giảm, khả năng bị kẹt hàng tăng. Người mua muộn hơn, khi giá đã ở mức quá cao thì khả năng mắc kẹt lại càng cao. Nếu vững tài chính, đợi thêm 3 - 5 năm, chờ các đợt sóng mới thì giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, với những người đầu tư ngắn hạn cần cân nhắc kỹ. Chuyên gia cũng khuyến cáo, khi đầu tư vào thị trường tỉnh lẻ, để an toàn, NĐT cần xét về mật độ dân cư, bởi nếu mua nơi dân cư chưa có thì đợi tăng giá sẽ rất lâu, trừ khi có thay đổi lớn về quy hoạch, nhu cầu ở thực, tiềm năng cho thuê, các yếu tố về quy hoạch, lịch sử tăng giá...