Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng nhưng chậm

Hiện tại, thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận mức giá từ 45-55 triệu đồng/m2 được xem là vừa tầm với người mua nhà. Dòng sản phẩm này ghi nhận thanh khoản ổn định trong bối cảnh thị trường biến động. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu xuất hiện tại khu Tây và khu Nam TP.HCM, trong khi khu Đông mặt bằng giá bán đã khá cao. Còn tại khu Nam TP.HCM, nhiều dự án căn hộ đang rục rịch bung ra thị trường, với nhiều phân khúc khác nhau.

Trong đó, dòng sản phẩm có giá từ 50-55 triệu đồng/m2 ghi nhận thanh khoản tốt, trong khi sức mua chậm ở các dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, hiện tại, không những khan hiếm phân khúc căn hộ có giá bình dân, mà nguồn cung căn hộ có giá từ 50-55 triệu đồng/m2 tại TP.HCM có thể sẽ rất khan hiếm trong tương lai khi mà mặt bằng giá bán căn hộ dự báo còn tăng trong thời gian tới.

Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, sự nâng cấp giá của các dự án mới và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá tầm trung trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng giá không ngừng trong các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt mức 63 triệu đồng/m2, tăng 3,4% so với quý trước. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.

Cũng theo bà Dung, dự kiến cuối năm nay, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án, nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong 3 tháng cuối năm 2022. Đáng nói, mặc dù thị trường biến động nhưng mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Theo đó, giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

Chia sẻ về thị trường căn hộ trong thời gian tới, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, tại các khu vực vệ tinh của TP.HCM, các dự án căn hộ thu hút được người mua do hạ tầng kết nối vào khu trung tâm thành phố hiện đang được tiếp tục nâng cấp và triển khai mới, chất lượng cao nhưng giá thấp hơn so với các dự án tại trung tâm. Trong ngắn hạn, giá của phân khúc căn hộ có chiều hướng tăng cao do các yếu tố về giá đất và chi phí xây dựng tiếp tục tăng dẫn đến chi phí triển khai các dự án cũng tăng theo.

Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng, lệch pha cung - cầu giữa phân khúc cao cấp, hạng sang và căn hộ giá trung cấp tại thị trường TP.HCM đã diễn ra từ năm 2018 đến nay và đang diễn biến ngày càng nghiêm trọng. Cụ thể, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chủ yếu tập trung ở loại hình căn hộ hạng A, hạng sang chiếm trên 77%. Trong khi dòng sản phẩm trung cấp ngày càng khan hiếm, riêng phân khúc giá bình dân đã không còn tìm thấy trên thị trường TP.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy luật phát triển của thị trường bất động sản đó là sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu cũng như khả năng chi trả của khách hàng thì sản phẩm đó mới có khả năng tiêu thụ. Ngược lại, sản phẩm ra đời nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu hoặc chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận nhỏ khách hàng thì sản phẩm đó sẽ có thanh khoản kém, dẫn đến tình trạng ế hàng. Đó là lý do, dù thị trường bất động sản biến động, dòng sản phẩm căn hộ tầm trung tiêu thụ ổn định, trong khi bất động sản cao cấp, hạng sang gặp khó về sức mua.

Nhiều chuyên gia cũng dự báo, trong những tháng cuối năm 2022, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên. Mặc dù, chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường suy giảm.