Dự báo thị trường BĐS 2020: Vùng ven bổ trợ cho nguồn cung hao hụt

Vùng ven sẽ là nơi đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân trong những năm tới

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam cho biết, từ cuối năm 2019 đến quý III/2019, thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 vì rà soát thủ tục đất đai. Đến quý IV/2019, nguồn cung dự án nhà ở tại TP.HCM mới có tín hiệu cải thiện trở lại khi chính quyền thành phố chủ động công bố danh sách dự án được chấp thuận chủ trương và đưa ra thị trường.

Theo ông Lâm, kịch bản này đã được các nhà đầu tư nhìn thấy 5-10 năm trước và họ đã chủ động tìm nguồn đất dự trữ. Điều đó đã được chứng minh vài năm gần đây, khi mà đất tại TP.HCM khan hiếm họ đã tung ra hàng loạt dự án ở Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An… Chính những chiến lược trên của doanh nghiệp đã bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP.HCM.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE nhận định, khu vực vùng ven đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động, nhất là trong bối cảnh thị trường BĐS TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm. Giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 - 2019.

Thống kê cho thấy, tại TP.HCM, trong quý III/2019 dự án ở phân khúc tầm trung tại quận 9 được chào bán với số lượng 10.000 căn. Nhìn chung, thị trường khá khó khăn, nhưng hầu hết dự án chào bán mới thành công khoảng 70 - 80%, đặc biệt là phân khúc tầm trung. Ở phân khúc hạng sang, tỷ lệ biến động giá so với các phân khúc khác dự kiến còn tăng. Tuy nhiên với mức giá hiện nay, nhiều nhà đầu tư khó chen chân nên xu hướng tìm kiếm về vùng ven là tất yếu.

“Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưa chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng”, ông Kiệt cho hay.

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Chuyên gia đầu tư tài chính cho rằng, hiện nay, tốc độ đô thị hoá tại TP.HCM rất cao. Bắt đầu tư những năm 90, quy hoạch tại thành phố đã phát triển theo hướng từ phía Nam rồi lan sang phía Đông với các quận 2, 9, Thủ Đức, tiếp đến là khu vực phía Bắc như Gò Vấp.

Mặc dù vậy, quỹ đất tại TP.HCM không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn. Tuy nhiên, những khu vực này vẫn chưa có sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua nhiều tầm với của phần lớn người dân.

Chính vì thế, thị trường các vùng ven TP.HCM như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai là thị trường có quỹ đất rộng, giá cả thấp hơn nhưng đang có sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, trở thành điểm đến với các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở.

Đặt biệt, với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư khôn ngoan. Thứ nhất, BĐS có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp.

Thứ hai, loại hình BĐS này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này giá trị của BĐS được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.

“Nhiều người có số vốn vài trăm triệu đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau 3 - 5 năm, họ bán lại và có thể thu khoản tiền lên đến vài tỷ. Có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về Sài Gòn”, ông Khương nói.

Đối với các nhà đầu tư có tổ chức, họ lại có tầm nhìn rất dài hạn và hình dung trước được tiến trình cũng như tốc độ đô thị hoá. Hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sở hữu quỹ đất lên đến hàng trăm ha tại các thị trường vùng ven. Quỹ đất này đã tích luỹ cách đây từ 10 thậm chí 20 năm trước.

TS. Khương cũng lưu ý, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị BĐS song nhà đầu tư cần cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị BĐS bên cạnh hạ tầng kỹ thuật thì còn cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.

Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì rất rủi ro. Bởi các dự án phải triển khai trong nhiều năm cần có tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các đô thị “ma” lân cận TP.HCM vẫn còn đến hiện nay là bằng chứng.

“Đầu tư BĐS tại các vùng ven hiện nay là một hướng đi triển vọng cho những nhà đầu tư có nguồn vốn ít. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền thì nên tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông để có cái nhìn toàn diện nhất”, ông Khương khuyến cáo.