Dự án bất động sản “chết” có thực sự hồi sinh?

Dự án bất ngờ lên cơn sốt

Theo giới thiệu của nhân viên môi giới nhà đất, mấy tháng gần đây, một loạt dự án đất nền tại huyện Hoài Đức đột nhiên tăng giá trở lại. 2 dự án “hot” nhất hiện nay là dự án Kim Chung - Di Trạch và dự án Vườn Cam. Giá bán biệt thự, liền kề tăng vọt 30 - 40% chỉ trong vòng 2 tháng. Cụ thể, liền kề Kim Chung - Di Trạch đã tăng từ mức 28 - 30 triệu đồng/m2 lên mức 40 - 45 triệu đồng/m2. Biệt thự dự án Vườn Cam tăng từ mức 22 - 25 triệu đồng/m2 lên mức 32 - 35 triệu đồng/m2, thậm chí đối với lô biệt thự vị trí nhìn sang hồ, đường to giá lên đến 48 - 50 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân tăng giá được lý giải là do huyện Hoài Đức sắp sửa lên quận và nhiều tuyến đường lớn như đường vành đai 3,5, đường Trịnh Văn Bô kéo dài sắp thông chạy thẳng qua 2 dự án này nên nhiều nhà đầu tư đã đặt kỳ vọng vào việc giá đất sẽ tăng cao. Chính vì vậy, giá đất leo thang từng ngày và giao dịch rất sôi động.

Ông Nguyễn Văn Thịnh - Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Lợi Phát (Quốc lộ 32, Hoài Đức, Hà Nội) khẳng định, trong thời gian qua, một nhóm các Nhà đầu cơ chuyên nghiệp đã bỏ hàng chục tỷ đồng mua gom nhiều lô đất tại hai dự án trên. Cách thức đẩy giá vẫn là các Nhà đầu tư bắt tay với các chủ đầu tư dự án để mua gom các lô đất giá rẻ. Sau đó, họ mở ra nhiều Văn phòng môi giới để cùng tạo sóng, thổi giá để bán hàng. Chính vì vậy, các dự án đều xác lập mức giá mới cao hơn rất nhiều so với các dự án đang nằm “chết” bên cạnh.

“Giá đất tại 2 dự án đã được đẩy cao một cách bất thường trong khi hạ tầng đô thị, giao thông vẫn chưa có nhiều chuyển biến. Ngoài một số dự án giao thông đang triển khai, các tiện ích của khu đô thị như trường học, bệnh viện, Trung tâm thương mại…không có. Các dãy liền kề, biệt thự vẫn trong cảnh lạnh lẽo "vườn không nhà trống", cỏ dại mọc ngút đầu mà có thể tự tăng giá được là điều rất phi lý.” – ông Thịnh phân tích.

Một lãnh đạo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận, thời gian qua, giá đất nền tăng cao tại một số quận huyện của Hà Nội là do một số nhóm đầu cơ có tiềm lực tài chính mạnh tạo cơn sốt ảo. Nhóm nhà đầu tư này đã tìm đến những khu vực có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế… để tạo ra thị trường, đẩy giá đất lên cao.

Khi thị trường chưa sôi động, họ mua một số lô đất với giá thấp, sau đó mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại những lô đất đã mua trước đây với giá cao hơn. Cùng với đó, họ tung tin khu vực bắt đầu sốt đất để lôi kéo các nhà đầu tư khác. Theo tâm lý đám đông, nhiều nhà đầu tư khác sẽ đổ xô vào mua đất để chờ giá lên, hình thành cơn sốt ảo. Sau khi những nhà đầu cơ này sẽ rút đi, tạo nên làn sóng bán ra ồ ạt, những nhà đầu tư mua vào sau với giá cao sẽ phải bán cắt lỗ để tránh bị mắc kẹt.

Thực hư việc sốt đất

Mặc dù dự án Vườn Cam, Kim Chung - Di Trạch đang được các Văn phòng bất động sản quảng cáo sốt đất nhưng trao đổi với phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường, ông Bùi Văn Khiên - Chi cục trưởng Chi cục thuế huyện Hoài Đức cho biết, qua rà soát thì từ đầu năm 2020, đơn vị này mới thực hiện tính thuế cho 3 bộ hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất tại dự án Vườn Cam. Tương tự, lượng giao dịch thực tế của dự án Kim Chung - Di Trạch qua cơ quan thuế của huyện Hoài Đức cũng rất ít. Còn thực tế việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn giữa các cá nhân với cá nhân tại các dự án này thì cơ quan thuế không thể nắm được.

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, các môi giới thường lợi dụng tâm lý "mùa dịch Covid-19 nên đầu tư vào đâu" để thổi giá bất động sản. Bởi nhà đất vốn được coi là kênh trú ẩn an toàn, ít biến động khó lường như vàng, chứng khoán. Nhưng nếu giá tăng ít còn có thể cho là phù hợp với quy luật phát triển, hình thành của thị trường nhưng tăng từ 30 - 40% thì hoàn toàn không có căn cứ.

“Hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lại hiện nay không tồn tại. Vì vậy, cơ quan thuế chỉ theo dõi, tính thuế chuyển nhượng đối với các hợp đồng mua bán hợp pháp, đầy đủ các giấy tờ kèm theo hồ sơ chuyển nhượng.” - ông Khiên nói.

Dự án Vườn Cam và Kim Chung - Di Trạch đều là những dự án được khai sinh từ thời điểm năm 2008. Trải qua cơn sốt đất của Hà Nội hơn 1 thập kỷ qua nhưng giá bán hiện vẫn chưa thể phục hồi so với thời điểm trước đây. Vì vậy, rất khó để có tiếp nhưng cơn sốt đất tại các dự án này nhất là khi hạ tầng chưa thực sự hoàn thiện. Chính vì vậy, khách hàng cần cẩn trọng, tỉnh táo, đánh giá chuẩn xác giá trị đất khu vực này, tránh mắc cạn thay thế cho người mắc cạn trước.