Theo ông Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, căn cứ để tính toán lợi ích do dự án mang lại dựa trên mức độ gia tăng giá trị từ dự án do khả năng tiếp cận giao thông dễ dàng; lợi ích mang lại từ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tối ưu hóa khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị và hợp lý hóa việc sử dụng không gian công cộng; việc thay đổi mục đích sử dụng đất (như chuyển đổi sang mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, sản xuất, kinh doanh hay thương mại, dịch vụ); giá trị thị trường của nhà, đất lân cận; kết nối của dự án với quy hoạch tổng thể của đô thị; thuận lợi trong di chuyển; xây dựng các khu đô thị mới; chỉnh trang đô thị và khôi phục các khu vực bị xuống cấp.
.jpg) |
| Ảnh minh họa |
Để đo lường lợi ích dự án mang lại hay còn gọi là giá trị hưởng lợi, các nước dựa vào hệ thống định giá nhiều lần, tức là xác định giá trị đất trước khi điều chỉnh quy hoạch, xác định giá trị đất trước khi triển khai dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá trị đất sau khi có dự án bằng cách tìm những khu vực có đặc điểm tương đồng với khu vực phát triển dự án.
Trên cơ sở đó, hình thành các bản đồ giá trị đất: Bản đồ giá đất trước khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; bản đồ giá đất trước khi thực hiện dự án; bản đồ giá đất dự kiến khi kết thúc dự án; trên cơ sở đó, xây dựng bản đồ thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết của Nhà nước. Mức điều tiết đối với giá trị tăng thêm của đất được xác định trên cơ sở giá trị tăng thêm của lô đất nhân với thuế. Trong đó, giá trị tăng thêm dự kiến của lô đất được xác định như sau: Giá trị tăng thêm dự kiến = Tỷ lệ phần trăm dự kiến tăng thêm của lô đất nhân (x) với Giá trị thị trường ban đầu của lô đất.
 |
| Quy hoạch đô thị tối ưu hóa khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị |
Thời hạn điều tiết giá trị tăng thêm được quy định riêng cho từng khu vực. Kinh nghiệm một số nước cho thấy, họ có thể sử dụng thuế điều tiết giá trị tăng thêm về đất với tên gọi khác nhau: Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị; Nhật Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố; Các nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí đối với giá trị tăng thêm của đất.
Ở nước ta, có thể nghiên cứu kinh nghiệm của các nước để áp dụng điều tiết giá trị tăng thêm từ đất như: Áp dụng hệ thống định giá nhiều lần như ở các nước để xây dựng bản đồ giá trị đất trước khi điều chỉnh quy hoạch và thực hiện dự án; bản đồ giá đất sau khi kết thúc dự án và bản đồ giá đất thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết; Định giá đất cụ thể tối thiểu để xác định mức giá sàn cho nhà đầu tư khi giao đất phát triển dự án; sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng xác định phần chênh lệch giá trị tăng thêm thực tế của dự án thông qua kết quả kiểm toán và định giá đất sau khi dự án kết thúc để điều tiết phần giá trị tăng thêm thực tế.
