Đầu tư vào đất nền: Cẩn trọng bẫy “thổi giá”

Đầu cơ - thổi giá đất!

Những ngày sau Tết Tân Sửu 2021, các xã An Khương, Tân Lợi và khu vực lân cận thuộc huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) bất ngờ “nóng” lên bởi hàng đoàn người từ khắp nơi ùn ùn kéo về “săn đất”. Một vùng quê vốn yên bình bỗng chốc bị khuấy động bởi tình trạng mua - bán đất tấp nập. Chỉ sau vài ngày, giá đất từ vài chục triệu đến 200 triệu đồng/m ngang đã được đẩy lên 300 triệu đến 600 triệu đồng/m ngang.

Theo một nhà đầu tư BĐS, thực trạng này diễn ra sau khi thông tin lãnh đạo tỉnh Bình Phước khảo sát vị trí để nghiên cứu lập phương án xây dựng sân bay lưỡng dụng ở huyện Hớn Quản (sân bay Téc Ních). Nắm lấy thông tin này, các nhà đầu cơ, môi giới đã đẩy giá đất lên cao nhiều lần so với giá trị thực tế. Nhiều môi giới địa phương đưa ra nhận định, hiện tượng sốt đất tại huyện Hớn Quản chủ yếu là do cò “thổi giá”. Với kịch bản “sốt đất ảo”, cách đây một năm, nhiều người đã ngậm "trái đắng" khi đầu tư tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) trước thông tin một tập đoàn BĐS lớn khảo sát vị trí làm dự án. Năm 2019, nhiều người cũng “ôm” nợ do mua đất đón đầu Dự án sân bay Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận)…

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng vừa được công bố, nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh, thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương trong năm 2020 chỉ khoảng 3 - 5%. Tuy vậy, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS lại cho thấy, giá đất tại một số địa phương ở khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận đã có hiện tượng tăng giá cục bộ ở một số dự án, khu vực; thậm chí có nơi giá đất đã tăng 40% - 50% so với năm 2019.

Theo các chuyên gia bất động sản, đất nền tại một số địa phương đã bị “thổi giá” cao so với giá trị thực. Ảnh: MH

Làm sao để ngăn chặn?

Theo các chuyên gia BĐS, việc thổi giá BĐS chỉ làm lợi cho những nhóm cơ hội, còn người có nhu cầu thực bị thua thiệt khi giá đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Vì vậy, một giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ là đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyền quyền BĐS rồi chuyển quyền ngay như một số nước đã làm. Bên cạnh đó, để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường BĐS, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, đối với các dự án vùng ven ghi nhận mức tăng từ 40% trở lên trong thời gian ngắn thì không có căn cứ, bởi cơ sở hạ tầng chưa có nhiều chuyển biến trong khi giá đất tăng phải đi kèm với phát triển hạ tầng xung quanh. Còn đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người mua cần kiểm tra và xác định giá cả dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. "Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông”, ông Đính nhận định.

Liên quan đến tình trạng sốt đất đang diễn ra ở huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước), lãnh đạo UBND huyện Hớn Quản vừa có Văn bản chỉ đạo về việc tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn và khuyến cáo người dân cảnh giác, cân nhắc kỹ trước khi giao dịch mua bán BĐS. Lãnh đạo huyện Hớn Quản cũng chỉ đạo các xã, thị trấn, các ngành tăng cường quản lý Nhà nước và kiên quyết xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, trật tự xây dựng. UBND xã An Khương, Tân Lợi (khu vực sân bay Téc Ních) phải thường xuyênkiểm tra, xử lý nghiêm đối với các hành vi tụ tập đông người trái phép gây mất an ninh trật tự; đồng thời, tuyên truyền, khuyến cáo người dân cảnh giác, không để đối tượng xấu lợi dụng nhằm trục lợi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, để tránh “sập bẫy” những chiêu trò của “cò” BĐS, người dân phải tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của khu vực đất dự định mua. Đồng thời, tham khảo thông tin quy hoạch hoặc giá cả khu vực muốn mua đất từ những đơn vị quản lý Nhà nước. Ngoài ra, người dân phải tìm hiểu kỹ giá đất ở khu vực xung quanh dự án trong bán kính từ 3 - 5 km để so sánh giá.