Dấu ấn thị trường bất động sản 2019

Tín dụng chính thức bị siết

Đầu năm 2020, dòng vốn từ các tổ chức tín dụng chảy vào bất động sản sẽ bị siết chặt theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước. Lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại sau 3 năm khởi động.

Kể từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Nguồn vốn tín dụng cho thị trường 2020 sẽ thực sự khó khăn.

Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Các chuyên gia lo ngại việc kiểm soát vốn tín dụng sẽ dẫn gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Để ứng phó với chính sách mới này, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến dòng vốn khác như phát hành trái phiếu.

Chính thức tăng khung giá đất 2020-2024

Tháng 12/2019, Chính phủ đã chính thức ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020-2024, với mức tăng chung 20%. Theo quy định, các địa phương trên cả nước ban hành bảng giá đất cho chu kỳ 2020-2024 phải phù hợp với khung giá đất mà Chính phủ vừa ban hành.

Tại TPHCM, Sở TN-MT đã trình UBND TP.HCM hai phương án cho bảng giá đất mới trên địa bàn TP giai đoạn 2020-2024. Phương án thứ nhất với giá đất ở mức cao nhất - tăng hơn 2 lần so với hiện nay, tức khoảng 330 triệu đồng/m2.

Phương án thứ 2, giữ nguyên bảng giá đất hiện hành có bổ sung giá đất của một số tuyến đường mới.

Tại Hà Nội, cuối tháng 12, HĐND TP đã đưa ra quyết định tăng khung giá đất bình quân khoảng 15% so với giá hiện hành.

Hệ lụy lớn từ vụ Alibaba

Tháng 9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch địa ốc Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt vì liên quan đến loạt dự án "ma", trải dài nhiều tỉnh thành phía Nam. Đây thực sự là một cú sốc với hơn 6.700 nhà đầu tư.

Theo đó, Alibaba bán đất và huy động vốn thông qua hình thức kêu gọi đầu tư vào hàng nghìn lô đất nông nghiệp ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Một dự án được Tập đoàn Alibaba tự ý phân lô bán nền trái phép.

Việc huy động vốn và nhận lãi tương tự mô hình lừa đảo Ponzi, tức là các nhà đầu tư ký hợp đồng với Alibaba sẽ có quyền chọn (đất hoặc lãi suất cam kết) và sau mỗi lần mở bán thì Alibaba sẽ cộng thêm phần lãi của đợt mở bán trước và chi phí quản lý.

Về cơ bản, mô hình huy vộng vốn này gặp rất nhiều rủi ro nhưng các nhà đầu tư vẫn tin tưởng dốc tiền và kết quả là Alibaba đã lừa đảo hơn 6.700 khách hàng với số tiền lên đến 2.500 tỉ đồng.

Những sai phạm của Địa ốc Alibaba khi bị phát lộ đã kéo theo sự trầm lắng đáng kể của thị trường đất nền. Tâm lý lo ngại và e dè từ các nhà đầu tư lan ra cả thị trường, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở các khu vực lân cận.

Đề nghị dừng lập quy hoạch đặc khu bắc Vân Phong

Cuối năm 2019, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, đề nghị xem xét dừng chủ trương lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đặc khu bắc Vân Phong và điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế Vân Phong.

Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, đến nay, các cơ quan chức năng của tỉnh đã thực hiện một số thủ tục để triển khai quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt bắc Vân Phong như: dự thảo nhiệm vụ quy hoạch, chuẩn bị công tác lựa chọn nhà thầu tư vấn lập quy hoạch…

Đất Vân Phong đã UBND tỉnh Khánh Hòa được gỡ lệnh cấm giao dịch từ tháng 5/2019.

Tuy nhiên, do Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt vẫn chưa được Quốc hội thông qua, nên quá trình triển khai lập quy hoạch khu vực bắc Vân Phong theo định hướng đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi chưa xác định được cơ sở pháp lý, trình tự thủ tục, nội dung quy hoạch, hội đồng thẩm định và các nội dung liên quan khác.

Do những khó khăn, vướng mắc nêu trên, việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng khu vực bắc Vân Phong theo định hướng phát triển thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt bắc Vân Phong cũng chưa được triển khai.

Cocobay Đà Nẵng vỡ trận

Giữa tháng 11/2019, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng - Tập đoàn Empire - gửi thư cho khách hàng thông báo không thể thực hiện được việc chi trả lợi nhuận lên tới 12%/năm như đã cam kết.

Vụ việc này gây chấn động cả thị trường, nhiều góc nhìn khác nhau về loại hình bất động sản này đã được đưa ra.

Cocobay "vỡ trận" cam kết gây ảnh hưởng tâm lý đến các nhà đầu tư condotel.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây với đa dạng dòng sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn cùng mức giá hợp lý, cam kết cao về lãi suất đã thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia.

Mặc dù chưa có hành lang pháp lý về loại hình bất động sản này nhưng với tiềm năng du lịch cũng như mức cam kết cao, thị trường condotel đã rất sôi động từ 2016-2019.

Tuy nhiên, đến thời điểm giao dịch condotel chững lại, hành lang pháp lý chưa rõ ràng và việc phá vỡ cam kết từ nhiều dự án được kỳ vọng rất cao của chủ đầu tư, điển hình là Cocobay Đà Nẵng, nhiều nghi ngờ đối với loại hình bất động sản này bắt đầu được dư luận và giới chuyên gia chỉ ra.

Cơn sốt đất vùng ven lan rộng tại các tỉnh thành

Năm 2019, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự bùng nổ của cơn sốt đất nền trên khắp các tỉnh thành từ Bắc vào Nam. Tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản các địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên,… vô cùng sôi nổi. Hàng loạt các dự án mới được tung ra, hứa hẹn tính thanh khoản lên đến 70 – 80%.

Tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Trị, Bình Thuận, giá đất tại một số khu vực tăng 20-30%. Tại phía Nam, khu vực Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Phước, với giá tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.

Theo nhận định của các chuyên gia, cơn sốt đất nền xảy ra là do các nhà đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng cho thị trường, thực tế không có nhiều giao dịch.