Đà Nẵng điều chỉnh giá đất, thị trường bất động sản… “chới với”

Năm 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng bắt đầu có bước chuyển mình mạnh mẽ sau 10 năm trầm lắng do khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Sau sự kiện Tuần lễ cấp cao APEC 2017 được tổ chức tại TP. Đà Nẵng, phân khúc đất nền tại Đà Nẵng bắt đầu có dấu hiệu tăng một cách bất thường với sự thanh khoản của các dự án khá tốt.

Việc điều chỉnh này đã ảnh hưởng không nhỏ đến các dự án BĐS tại Đà Nẵng

Hầu hết các phân khúc đều tăng “phi mã” và bắt đầu bằng cuộc “đổ bộ” của hàng ngàn sản phẩm tại Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân nằm phía Nam TP. Đà Nẵng. Chỉ từ 4 triệu đồng/m2, giá đã được đẩy lên 6-7 triệu đồng/m2 chỉ sau 1 tuần mở bán, rồi lên 8-10 triệu/m2… và cán mốc 40-60 triệu/m2 vào thời điểm cuối 2018. Khu vực Tây Bắc Đà Nẵng thuộc quận Liên Chiểu và Hòa Vang vốn là thị trường trầm lắng nhất Đà Nẵng cũng tăng phi mã từ 4 triệu/m2 lên 40 triệu/m2. 

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven biển bước vào chu kỳ phát triển mới cực kỳ sôi động, giá đất được đẩy lên cao chót vót. Điển hình tuyến ven biển Hoàng Sa-Võ Nguyên Giáp giá đất nền đang ở mức khoảng 25 - 40 triệu/m2, chỉ trong hai năm đã tăng vọt gấp 100-150 lần tùy vị trí lên 250 triệu-350 triệu/m2.

Trước tình trạng giá cứ tăng theo chiều thẳng đứng, đầu năm 2019, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành khung giá đất mới có sửa đổi, bổ sung và quy định theo từng tuyến đường, trong đó đường Võ Nguyên Giáp được quy định ở mức trên 90 triệu/m2. Thế nhưng, quyết định hành chính này gần như bị nằm ngoài thị trường khi mà giá đất biển Đà Nẵng vẫn ở mức… chót vót. 

So với mức giá mà UBND TP. Đà Nẵng ban hành vào tháng 12/2016, mức giá mới mà UBND TP. Đà Nẵng ban hành vào tháng 1/2019 đã có điều chỉnh theo chiều giá đất ở đồng loạt tăng với mức tăng biến động gấp từ 2-3 lần so với mức giá cũ.

Tuy vậy, mức giá tối đa mà UBND TP. Đà Nẵng ấp định chưa vượt mức 100 triệu/m2. Trong khi đó, thực tế thị trường có những nơi người dân rao bán đất cao gấp rất nhiều lần so với mức giá mà UBND TP. Đà Nẵng ban hành. Tính mức bình quân, giá đất thị trường thường cao gấp 6-7 lần so với giá đất thành phố ban hành. Sự tăng trưởng quá nhanh và quá nóng của thị trường BĐS Đà Nẵng khiến nhiều người lo lắng về nguy cơ của một đợt “vỡ bong bóng” BĐS.

Một số nơi giá đất vượt xa khung giá mà UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành

Bất ngờ đã xảy ra khi giữa quý I, đầu quý II/2019, thị trường BĐS Đà Nẵng “chững lại” và bắt đầu hạ nhiệt. Khu vực Tây Bắc Đà Nẵng là nơi chịu tác động nhiều nhất khi gần như không có sự giao dịch nào. Phía Nam TP. Đà Nẵng, khu vực Hòa Xuân đất nền bắt đầu được rao bán thấp hơn so với thời kỳ “sốt đất” từ 100-300 triệu/lô nhưng vẫn không có khách mua.

Chỉ có khu vực ven biển và ven sông ít chịu tác động tiêu cực từ thị trường mà vẫn giữ được đà ổn định và tăng trưởng do nhu cầu về xây dựng các khu nghỉ dưỡng phục vụ du khách đến Đà Nẵng đang ngày một đông hơn.

Trong lúc thị trường BĐS Đà Nẵng đang “đứng bánh” và có dấu hiệu quay đầu giảm thì lại tiếp tục nhận thêm “gáo nước lạnh” khi tháng 8/2019, Đà Nẵng chủ trương “dìm” giá bất động sản để ổn định thị trường và lấy lại niềm tin của nhà đầu tư sau những vụ mua bán không minh bạch.

Từ góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản Đà Nẵng không phải là giá, mà là việc quản lý. Từ góc độ thị trường, chúng ta cần tôn trọng cung và cầu. Chính quyền có thể đưa ra những chính sách thuế hoặc chính sách hỗ trợ khác để kích thích thị trường và để thị trường phát triển theo quy luật tự nhiên thay vì “dìm” giá bất động sản.

Việc UBND TP. Đà Nẵng điều chỉnh giá đất theo hướng tăng cũng khiến nhiều nhà đầu tư dự án BĐS Đà Nẵng rơi vào thế khó khi các dự án “chưa kịp” thanh toán tiền sử dụng đất một lần cho nhà nước. Tuy nhiên, đó lại là cơ hội cho các dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, thanh toán tiền sử dụng đất.

Ví như các dự án đã triển khai trước đây được bán với giá 10 triệu/m2 nay áp dụng giá tiền sử dụng đất khi mua bán, chuyển nhượng là 16 triệu đồng/m2 đã khiến chủ đầu tư “chới với” khi phải nộp thêm một khoản tiền chênh lệch giữa các mức giá.

Một chủ đầu tư dự án BĐS tại Đà Nẵng cho rằng, so với mức giá mới năm 2019, đối với những dự án được bán theo mức giá của năm 2017 các chủ đầu tư phải bỏ thêm tiền để đóng thuế. Lúc bán cho khách hàng giá đất là 10 triệu/m2 nay tăng lên 16 triệu/m2 có nghĩa là nhà đầu tư phải bỏ vào 6 triệu nữa cộng với 10 triệu thu từ khách hàng để đóng cho nhà nước. Với hàng trăm nền thậm chí là cả ngàn nền đất của một dự án đã được bán ra, việc thêm tiền này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cần thêm một khoản tiền rất lớn kéo theo chủ đầu tư mất hoàn toàn khả năng thanh toán.

So với mức giá mới năm 2019, đối với những dự án được bán theo mức giá của năm 2017 các chủ đầu tư phải bỏ thêm tiền để đóng thuế...

“Không thanh toán tiền sử dụng đất thì không được giao đất, không có sản phẩm giao cho khách hàng trong khi đã thu tiền. Hệ quả là khách hang kiện chủ đầu tư ra tòa, ngân hàng phong tỏa tài khoản, đóng băng khoản vay trước đó…” chủ đầu tư này tiết lộ.

Ông Trần Thanh Quang - Tổng giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Việt Nam Thịnh Vượng tại Đà Nẵng cho rằng, biểu thức tính giá đất của Đà Nẵng hiện không rõ ràng, chỉ do Hội đồng định giá theo phương pháp tính tham chiếu giá trị trường từ sự tham vấn của các công ty thẩm định giá độc lập.

Vì vậy, ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển mục đích sử dụng đất, tăng giá vốn, đẩy giá bán lên cao và chậm giao dịch do thủ tục xin phép. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, thanh toán tiền sử dụng đất một lần và được các nhà đầu tư có thực lực tài chính, uy tín thương hiệu đầu tư.