Chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất

Báo TN&MT | 29/10/2019, 11:51

(TN&MT) - Xin hỏi, quy định về việc chủ đầu tư các dự án thương mại tự thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất hiện nay như thế nào?

Trả lời

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường tư vấn như sau:

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất. Thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.

Thứ hai là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định.

Ảnh minh họa.

Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể về các trường hợp mà chủ đầu tư dự án phải thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn thu hồi đất. Quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.

Việc chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận sẽ thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 73 Luật đất đai; Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT

Cụ thể, việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Điều 16 Nghị định số 432014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể như sau: Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

- Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

- Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

- Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người có đất được quy định tại Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT như sau:

Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.

Đối với trường hợp đang sử dụng đất trong khu vực dự án mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng chưa có Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi thực hiện bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.

Việc giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất đối với diện tích đất Nhà nước đã thu hồi theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau, trong đó có một phần diện tích đất có thời hạn ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ diện tích đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài.

Bài liên quan
  • Nhà nước có đứng ra thu hồi đất cho các dự án xã hội hóa hay không?
    (TN&MT) – Tại nơi tôi sinh sống, 30 hộ dân đã nhận được thông báo sẽ bị thu hồi đất để xây dựng trường mầm non, trường này huy động vốn ngoài ngân sách nhà nước, mọi người hay gọi là dự án xã hội hóa. Xin hỏi, khi thu hồi đất như vậy thì chủ đầu tư được nhà nước đứng ra thu hồi hay chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân theo hình thức nhận chuyển nhượng?

(0) Bình luận
Nổi bật
Quy định nghiêm ngặt về phát triển du lịch trong khu bảo tồn
(TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Lê Lan Hương (Lâm Đồng) hỏi: Hiện nay, xu thế vừa phát triển, vừa bảo tồn tại Vườn quốc gia đang thịnh hành. Xin hỏi, Nhà nước có chính sách và quy định cụ thể nào liên quan đến việc đầu tư, phát triển kinh tế, phát triển du lịch trong hệ thống các Vườn quốc gia để bảo đảm phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, đa dạng sinh học?
Đừng bỏ lỡ
  • Cấp “sổ đỏ” xâm phạm quyền, lợi ích của người khác, xử lý thế nào?
    (TN&MT) - Bạn đọc Đỗ Thị Thường ở Thôn An Xá, xã Toàn Thắng, huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên hỏi: Năm 1995, gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”) với mục đích “Đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài”.
  • Khai thác khoáng sản trái phép sẽ bị xử lý như thế nào?
    (TN&MT) - Kính gửi Báo Tài nguyên và Môi trường, ở quê tôi xã Hạ Sơn (huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An) đang diễn ra tình trạng khai thác đá trái phép hết sức bức xúc.
  • Chuyển đổi từ đất rừng sản xuất sang đất trồng cây lâu năm?
    (TN&MT) - Bạn đọc Đoàn Thị Hoa ở xóm Thín, xã Tinh Nhuệ, Huyện Thanh Sơn, Phú Thọ hỏi: Năm 2022, ông Nguyễn Văn V. ở xóm tôi mua lại 10.000 m3 đất rừng sản xuất của ông Đinh Văn Th. ở xóm Sinh, xã Tinh Nhuệ. Sau đó ông V. nhờ ông Hà Văn Cường ở xóm Giáo xã Tinh Nhuệ đứng tên và chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất trồng cây lâu năm với diện tích 5000m2. Vậy xin hỏi việc chuyển đổi đất như vậy có được pháp luật cho phép hay không? Nếu được cho phép thì thủ tục chuyển đổi như thế nào?
  • Tỷ lệ tái chế và quy cách tái chế của sản phẩm săm, lốp ô tô
    (TN&MT) - Bạn đọc Phạm Gia Khánh (TP.HCM) hỏi: Công ty của tôi chuyên sản xuất săm, lốp ô tô. Tôi được biết mặt hàng thuộc đối tượng phải thực hiện trách nhiệm tái chế theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường năm 2020. Xin hỏi, với mặt hàng săm, lốp thì tỷ lệ tái chế bắt buộc là bao nhiêu và quy cách tái chế như thế nào?
  • Xác định đối tượng xử lý chất thải dựa vào doanh thu
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Hà Anh (Hà Nội) hỏi: Xin hỏi, những doanh nghiệp sản xuất, nhập khẩu những mặt hàng cụ thế nào phải thực hiện trách nhiệm xử lý chất thải theo Luật Bảo vệ môi trường năm 2022? Tôi được biết, để xác định đối tượng có trách nhiệm xử lý chất thải  phải căn cứ vào doanh thu, giá trị nhập khẩu của năm trước. Vậy doanh thu và giá trị nhập khẩu được tính như thế nào?
  • Những bao bì nào phải thực hiện trách nhiệm tái chế?
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Hòa An (Đồng Nai) hỏi: Công ty chúng tôi chuyên sản xuất mỹ phẩm, hóa mỹ phẩm như dầu gọi, sữa tắm… Xin hỏi, chúng tôi có thuộc đối tượng phải thực hiện trách nhiệm tái chế bao bì không? Theo quy định bao bì thương phẩm là bao bì gì?
  • Phân chia di sản thừa kế khi không có di chúc
    Hỏi: Thưa Luật sư, bố mẹ tôi lấy nhau năm 1991 và có 2 con (2 con đều đã trưởng thành và có gia đình, ổn định cuộc sống, ông bà tôi đã chết từ năm 1996). Mẹ tôi chết từ năm 2010, đến năm 2015 bố tôi có mua mảnh đất 45m2 để ở và đã được cấp sổ đỏ đứng tên bố tôi. Trước khi mất, bố tôi có nói để lại mảnh đất này cho tôi. Tuy nhiên, gần đây bố tôi vừa qua đời mà không để lại di chúc.
  • Những ưu đãi đối với dự án bảo vệ môi trường?
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Lê Mai Phương (Hà Nội) hỏi: Tôi được biết, nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi, khuyến khích phát triển xã hội hóa trong công tác bảo vệ môi trường. Xin hỏi, cụ thể những hoạt động, dự án nào sẽ được ưu đãi, hỗ trợ ? Cụ thể dự án đầu tư công nghệ tiên tiến trong xử lý rác thải sẽ nhận được những ưu đãi gì?
  • Điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp tại địa phương
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Hương Ánh (Hà Nam) hỏi: Gia đình tôi có hơn 900m2 đất nông nghiệp. Diện tích đất này đã được chính quyền cấp sổ đỏ từ năm 2005. Nay gia đình tôi muốn tách thửa diện tích đất nông nghiệp trên để chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Xin hỏi, hiện nay pháp luật quy định như thế nào về điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp?
  • Tra cứu thông tin đất ở và mức phạt khi tự ý chuyển lên đất ở
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Thị Hiền Mai (Đông Anh, Hà Nội) hỏi: Bố mẹ tôi để lại cho vợ chồng tôi 400m2 đất. Trong đó đã có ngôi nhà 2 tầng rộng khoảng 70m2. Xung quanh là vườn. Do nhu cầu chỗ ở tăng lên, nhà tôi muốn bỏ hết đất vườn để làm nhà ở. Nhưng, nhà chồng tôi không biết đất hiện tại của gia đình có được phép chuyển thành đất ở hay không. Xin hỏi, nhà tôi phải tìm thông tin ở đâu. Nếu tự ý chuyển thành đất ở thì nhà tôi có bị xử phạt hay không?
  • Quy định mới nhất về thời gian gửi báo cáo công tác bảo vệ môi trường
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Hải Vi (Long An) hỏi: Hàng năm công ty chúng tôi đều gửi báo cáo công tác bảo vệ môi trường đến các cơ quan chức năng trước ngày 5/1. Tuy nhiên, theo chúng tôi được biết, quy định về thời gian gửi báo cáo mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi. Xin hỏi, cụ thể quy định mới đó như thế nào?
  • Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không đấu giá
    (TN&MT) - Bạn đọc Nguyễn Hà Mai Anh ( Hải Phòng) hỏi: Gia đình tôi đang có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức. Xin hỏi, với nhu cầu này, gia đình tôi có phải đấu giá quyền sử dụng đất hay không? Hồ sơ giao đất, cho thuê đất gồm những giấy tờ gì?
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO