Cảnh báo thừa cung bất động sản cao cấp

Theo tổng kết của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA), thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu chững lại trong năm 2016. Đã có hiện tượng lệch pha cung cầu, chủ yếu ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Xác nhận đã có hiện tượng dư cung bất động sản cao cấp

Chuyện thừa cung bất động sản nghe có vẻ thật khó tin khi các báo cáo về diễn biến tồn kho ngành bất động sản liên tục đưa ra những con số lạc quan. Tuy nhiên, đó là con số trên bình diện chung, còn xét riêng về phân khúc cao cấp thì gần đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) đã chính thức lên tiếng cảnh báo dấu hiệu dư cung.

Theo Bộ Xây dựng, dù thị trường bất động sản được dự báo vẫn tăng trưởng ổn định xét về tổng thể, nhưng thực tế cho thấy “đã có biểu hiện thừa cung ở dòng bất động sản cao cấp, trong khi đó lại vẫn thiếu ở dòng bất động sản bình dân, nhà ở thương mại giá thấp”, thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy khẳng định.

Các nhà phát triển bất động sản hơn ai hết là những người đang cảm nhận rõ rệt sức ép này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành than thở: “bất động sản cao cấp giờ đi đâu cũng thấy. Trong giai đoạn thị trường đóng băng nặng nề nhất đã tồn kho từ 70 đến 80 nghìn căn. Liên tục trong khoảng 3 năm qua, mỗi năm thị trường đón thêm 50 - 60 nghìn căn, vậy có thừa hay không?”

Ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty Bất động sản Đất Lành cũng tin rằng những dấu hiệu thừa cung đầu tiên đã xuất hiện từ cuối năm 2015, khi hàng loạt đại gia bất động sản rót vốn đầu tư vào khu tứ giác Sala - Masteri - Tân Cảng - Ba Son (TPHCM). Ước tính có khoảng 30 nghìn căn hộ với giá từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng, “ngân hàng cho vay và cả nhà đầu tư cũng phải thận trọng với loại bất động sản trong khung giá này”, ông Đực cảnh báo.

Lo ngại vòng lẩn quẩn cung thừa, giá giảm, tồn kho!

Tìm hiểu nhóm biệt thự nghỉ dưỡng thuộc phân khúc bất động sản du lịch cao cấp, không khó để nhận ra nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang tìm cách rút lui. Đơn giản bởi người ta đã nhận ra rằng mỗi năm chỉ có thể đi nghỉ hơn chục ngày ở đó, nguồn thu từ việc ủy quyền cho thuê hiện không đáng kể vì phần đông người đi du lịch vẫn thích chọn khách sạn hay resort. Vốn bị chôn nhưng lãi vay vẫn phải trả …Thậm chí có nhà đầu tư còn cho hay nguồn thu từ cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng, sau khi trừ đi phí quản lý, bảo trì, bảo dưỡng nhà, còn lại chẳng bao nhiêu, kém hơn cả mang tiền đi gửi ngân hàng.

Có lẽ thời điểm hưng phấn nhất của bất động sản đã qua. Đó là những năm 2014 – 2015, khi nhiều luật mới đồng loạt ra đời hỗ trợ thị trường; lãi suất thấp, ngân hàng nào cũng đẩy mạnh cho vay và nhiều người kỳ vọng TPP sẽ mở ra cơ hội hấp dẫn cho rất nhiều lao động nước ngoài di chuyển đến Việt Nam. Nay thì sao? Riêng tại TPHCM, những dự án bất động sản hạng sang ở các quận trung tâm đang cạnh tranh khốc liệt với các dự án tại quận 7. Và xu hướng giảm giá, giành giật thị phần bắt đầu được thổi lên. Rủi ro giá thuê, giá bán bất động sản cao cấp bị giảm mạnh có thể cũng không còn quá xa.

Chuẩn bị “cửa thoát hiểm”

Nhà đầu tư vào bất động sản cao cấp có biết xu hướng này không? Phần nhiều chắc đã biết! Nhưng cũng giống như trong một đợt “làm giá cổ phiếu”, có lẽ ai cũng nghĩ rằng mình đủ nhanh để rút lui trước, khi đã chuyền “hòn than đỏ” qua tay người đến sau. Còn các nhà phát triển bất động sản thì sao? Có vẻ sau giông bão của đợt tồn kho bất động sản vừa qua, doanh nghiệp đã biết làm sao để vừa tận dụng cơ hội làm ăn ở phân khúc cao cấp nhưng vẫn có thể dự phòng phương án thích nghi với biến động.

Ông Vũ Duy Lam, GĐ Đầu tư Công ty Xây dựng Coteccons thừa nhận đang rất quan ngại với dấu hiệu thừa cung nhà ở giá cao. Cùng trao đổi với các quỹ đầu tư lớn như VinaCapital hay Dragon Capital, nhà xây dựng này tin rằng năm 2017 thị trường vẫn còn tốt, nhưng không ai biết được năm 2018 tình hình sẽ thế nào. “Chúng tôi phải đi trước, sắp tới đây chúng tôi tập trung sức cho phân khúc nhà ở đại chúng, hợp túi tiền đa số người mua nhất”, ông Lam nhấn mạnh.

Nếu để ý, cũng có thể nhìn thấy tín hiệu cảnh báo khác về rủi ro thừa cung bất động sản từ một số chính sách điều tiết kinh tế. Ví dụ, từ giữa năm 2016, Ngân hàng nhà nước đã ban hành thông tư 06/2016/TT-NHNN nâng hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng chảy vào bất động sản trong 2 năm 2017-2018.

Đến tháng 10 năm 2016, Bộ tài chính cũng xác nhận đang nghiên cứu đánh thuế tài sản với những ai sở hữu nhiều nhà, đất để ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ, gây bong bóng bất động sản.

Theo Chinhphu.vn