Bùng nổ tín dụng bất động sản

(TN&MT) - Từ những con số vĩ mô đến hoạt động tín dụng cá nhân, năm 2017 chứng kiến dòng tiền ồ ạt của các tổ chức tín dụng đổ vào bất động sản (BĐS). Sự cởi mở của các nhà băng cho phép chủ đầu tư và người mua nhà dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Có nhiều quan ngại về dư nợ bất động sản, nhưng theo các chuyên gia, nợ xấu giảm và vẫn trong tầm kiểm soát.

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai luôn có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn vay.

Rộng cửa vay mua nhà

Nếu như trước đây, việc một ngân hàng công bố lãi vay mua nhà dưới 7%/năm đã là một "hiện tượng" thì trong năm 2017, việc ngân hàng công bố lãi suất dưới 6% không phải hiếm. Điều kiện vay cũng không ngặt nghèo như trước. Đặc biệt là thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, luôn có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và chủ đầu tư, giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn vay, giãn thời gian trả nợ. Đặc biệt, thời điểm này, khi giao dịch BĐS tăng mạnh, các ngân hàng chạy đua hạ lãi suất cho vay. Ví dụ, ngân hàng VIB vừa công bố chương trình khuyến mại lãi suất ưu đãi 5,99%/năm trong 6 tháng đầu khi vay vốn với thời hạn trên 12 tháng. Tương tự, Vietcombank vừa công bố gói vay mức lãi hấp dẫn hơn, chỉ 4,99% trong 6 tháng đầu.

Theo bà Đặng Tuyết Dung, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Maritime Bank: “Các năm trước, mức lãi suất dưới 5% ít hơn rất nhiều. Nhưng năm nay, do xu hướng giảm lãi suất chung của thị trường, các ngân hàng và chủ đầu tư thấy xu hướng mua nhà ở đã đi vào các mục tiêu bền vững hơn, nên đã đưa ra cấu trúc lãi suất cạnh tranh và ưu đãi hơn cho khách hàng”.

Thực chất, việc ngân hàng cho khách hàng vay ưu đãi nằm trong kế hoạch hợp tác giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Cả ba bên người mua nhà, chủ đầu tư, khách hàng đều có lợi.

Bên cạnh việc dễ dàng hơn cho cá nhân vay mua nhà, nhiều ngân hàng cũng rộng cửa chào đón các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhất là các dự án có đầu ra khả thi. Thông qua hình thức bảo lãnh dự án, nhiều ngân hàng đang chạy đua giành thị phần tín dụng bất động sản. Cụ thể, Ngân hàng Phương Đông (OCB) bảo lãnh cho vay các dự án Western Dragon, Topaz City, Diamond Lotus. Ngân hàng Á Châu (ACB) bảo lãnh cho dự án của Sacomreal; Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) bảo lãnh cho các dự án của Novaland; Ngân hàng Việt Nam Thương Tín (VietBank) bão lãnh dự án chung cư Phước Bình (quận 9).

Ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng Giám đốc Ngân hàng VietBank cho biết, ngân hàng tài trợ lãi suất cho cá nhân vay mua nhà chỉ ở mức 7 - 8%/năm trong giai đoạn đầu giải ngân và cộng thêm biên độ chỉ 3 - 3,5% trong thời gian sau đó. Ngoài ra, VietBank còn xem xét các chủ đầu tư dự án có đầu ra khả thi để hỗ trợ vốn triển khai, hoàn thành dự án.

Lãnh đạo OCB thì cho hay, hiện lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản mà ngân hàng này áp dụng ở mức tương đối phù hợp, chỉ 8 - 10%/năm. Theo OCB, thị trường bất động sản đang ấm dần lên là cơ hội để mở rộng hoạt động tín dụng ở lĩnh vực này.      

Nợ… đẹp

Sự “hào phóng” của các ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng BĐS khiến dư nợ tín dụng bất động sản (cả cho cá nhân vay mua nhà và chủ đầu tư dự án) của nhiều ngân hàng tăng 10-15% so với năm ngoái. Tín dụng cho bất động sản của ngành ngân hàng tính đến thời điểm này đã tăng khoảng 70% so với mức đáy của năm 2012.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận, Trưởng khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Mở TP.HCM), tăng trưởng tín dụng bất động sản là điều kiện tốt làm ấm lên thị trường này. Đặc biệt khi mặt bằng lãi suất và giá nhà đất về mức hợp lý hơn trước. Tuy nhiên, các nhà băng không nên chạy theo chỉ tiêu và mục tiêu kỳ vọng về tăng trưởng tín dụng mà cho vay bừa bãi. Bởi bất động sản là một trong những lĩnh vực có tính chất rủi ro cao. Mặt khác, với thị trường bất động sản hiện nay, nguồn cung đang cao hơn so với tính thanh khoản.

Một kinh nghiệm cho thấy, nợ xấu của ngân hàng chủ yếu do “vung tay quá trán” trong cho vay bất động sản. Đặc biệt là giai đoạn từ năm 2007 đến 2010, tín dụng ngành ngân hàng tăng trưởng mạnh, lên đến 37 - 40% một năm, nhưng chủ yếu theo sự thăng hoa của chứng khoán và bất động sản. Sau đợt bong bóng BĐS, nhiều ngân hàng điêu đứng vì nợ xấu.

Bà Nguyễn Thị Hồng, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, Ngân hàng Nhà nước sẽ có biện pháp kiểm soát dòng vốn, hướng tín dụng “chảy” vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Bởi vì nếu để vốn đổ nhiều vào bất động sản thì vừa rủi ro, vừa không kích thích được các ngành khác phát triển.

Riêng tại TP.HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản của thành phố đạt 140.000 tỷ đồng, chiếm 12% trên tổng dư nợ ngân hàng. Theo ông Minh, dù dư nợ tăng nhanh nhưng ổn định, trong tầm kiểm soát. Song song đó, nợ xấu bất động sản cũng giảm mạnh. Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM, ông Minh cho rằng, bất động sản đang khởi sắc, các hoạt động đều tăng về giá cả và giao dịch. Giá bất động sản trong thời gian vừa qua tăng từ 5-15%, giao dịch thành công cũng tăng, chiếm 60% nguồn cung của thị trường. Sự khởi sắc của thị trường bất động sản dựa vào dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, tín dụng bất động sản và lượng kiều hối. “Từ những chính sách vĩ mô và điều kiện thực tế thị trường, rất khó có khả năng lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản. Cơ chế, chính sách vĩ mô ngày càng hiệu quả, tạo điều kiện cho cả người bán và người mua. Đặc biệt, chính sách tín dụng tốt và chặt chẽ sẽ hạn chế tối đa khả năng bong bóng”, ông Nguyễn Hoàng Minh nói.

Trọng Mạnh