"Bong bóng" bất động sản chưa quay lại

Theo thống kê của HoREA, giao dịch BĐS tăng mạnh trong 7 tháng đầu năm 2015 tại TP HCM. Chỉ tính riêng trong 6 tháng đã có khoảng 7.050 giao dịch thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014, giá chào bán tăng nhẹ ở thị trường thứ cấp từ 3-5%. Các quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, quận Gò Vấp, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè có nguồn cung lớn trong phân khúc thị trường nhà biệt thự, nhà liền kề; Quận 2, quận 4, quận 6, quận 12, quận Phú Nhuận, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú, quận Bình Tân... là nguồn cung lớn trong phân khúc thị trường căn hộ chung cư; Quận 9, quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn có nguồn cung lớn đất nền nhà…

 Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, theo quy luật và thực tiễn ở nhiều nước "bong bóng" BĐS thường chỉ có thể xuất hiện khi hội tụ được các yếu tố như: Nền kinh tế phát triển quá nóng; có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi; có sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS, thường xảy ra tại phân khúc BĐS cao cấp; có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường BĐS; thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường bất động sản BĐS.

Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, ông Châu nhận định, chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng “BĐS trong năm 2015 và có thể cả năm 2016. Bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, Trong lúc mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của "bong bóng" BĐS lên đến 37,80%. Ngoài ra, Chính phủ đang giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, đang tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý. Có một yếu tố đáng quan ngại là phân khúc BĐS cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh, nhưng vẫn còn trong tầm kiểm soát. Giao dịch BĐS hiện vẫn diễn ra bình thường. Chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ

Đòn bẩy cho sự nóng lên của thị trường BĐS, theo ông Châu đó là nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp BĐS trong việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, phát triển hoạt động hợp tác, mua bán chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A)…đã giúp triển khai các dự án mới và tái khởi động lại, làm hồi sinh các dự án "trùm mền", giải quyết một phần hàng tồn kho và nợ xấu.

Tuy nhiên, theo ông Châu có một điều đáng quan ngại, mặc dù thị trường BĐS đang trên đà hồi phục nhưng chưa thật sự vững chắc. Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn chưa đồng đều, chưa cân đối trên tất cả các phân khúc. Cụ thể, đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc BĐS cao cấp, nhưng cũng đang xuất hiện tình trạng thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ có giá bán hợp túi tiền của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Ngoài ra, một số vấn đề còn tồn đọng như: Hàng tồn kho, nợ xấu và tình trạng có đến 689 dự án ngừng triển khai, 85 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư; kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng còn thấp, còn chậm và chưa đạt như kỳ vọng nên chưa hỗ trợ được nhiều cho người tiêu dùng; Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 nhưng đến nay vẫn chưa có các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện đã làm chậm việc áp dụng luật vào thực tiễn cuộc sống… khiến cho sức mua trên thị trường còn hạn chế.

Ngoài ra, có một yếu tố mới xuất hiện, đó là việc Chính phủ Trung Quốc trong mấy ngày liên tiếp vừa qua đã phá giá đồng nhân dân tệ với biên độ khá lớn. Điều này sẽ có tác động trực tiếp đến nền kinh tế cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, thị trường BĐS nước ta hiện nay đang nhập khẩu rất nhiều nguyên vật liệu, trang thiết bị nội thất, ngoại thất từ Trung Quốc nên trước mắt có thể chưa bị ảnh hưởng gì lớn. Vấn đề cần quan ngại là tác động của việc phá giá đồng nhân dân tệ có thể gây tác hại đến hiệu quả của hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước, đến việc làm của người lao động, đến tăng trưởng GDP, đến thu nhập và sức mua của người dân, từ đó sẽ có thể có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS trong trung hạn và dài hạn. Do vậy, không để lập lại tình trạng “bong bóng” BĐS hoặc thị trường BĐS bị đóng băng chẳng những là mục tiêu của Nhà nước, mà cũng là mong muốn và quyền lợi của người tiêu dùng, của doanh nghiệp, nhà đầu tư và ngân hàng.

Bài và ảnh: Thục Vy