Bất động sản “con lai” có trở lại thời hoàng kim?

Nhà đầu tư không mặn mà

Xuất hiện từ cuối năm 2015, loại hình condotel (BĐS kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch) đã nhanh chóng gây được sự chú ý trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng và trở thành một trong những sản phẩm đầu tư thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển BĐS các NĐT thứ cấp và các NĐT cá nhân.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018, đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Trong đó, giai đoạn 2016 - 2017 được xem là thời kỳ hoàng kim của condotel tại Việt Nam, với tổng nguồn cung condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn.

Thời điểm đó, việc các CĐT BĐS nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng với khách hàng lên tới 12 - 15% khiến thị trường này sôi động. Thậm chí, có CĐT còn mạnh dạn “hứa” mua lại BĐS với giá cao hơn giá ban đầu, khiến nhiều NĐT không ngần ngại xuống tiền. Trước trào lưu đó, nhiều chuyên gia đã cảnh báo mức cam kết trên là không tưởng nhưng nhiều NĐT vẫn lao vào và nhận “trái đắng” khi có những CĐT không thực hiện đúng lời hứa. Sau nhiều bài học “đắt giá” về cam kết lợi nhuận, nhiều NĐT không mặn mà với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Không riêng gì condotel, một “con lai” BĐS khác là officetel - loại hình BĐS kết hợp văn phòng (office) và lưu trú (hotel) cũng từng nở rộ và cũng dần đi vào thoái trào. Tại TP.HCM, ngay từ khi mới xuất hiện, officetel đã tạo nên một cơn sốt trên thị trường, thu hút đông đảo các NĐT tham gia vào phát triển dự án có mô hình này. Với lợi thế giá thành thấp, khả năng cho thuê cao, officetel trở thành miếng bánh béo bở đối với cả người bán và người mua.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó có 10.629 căn officetel. Trong đó, Hà Nội có 3.726 căn, TP.HCM có 6.424 căn và các tỉnh khác có khoảng 479 căn.

Thực tế, cho đến thời điểm này, chưa có dự án căn hộ officetel nào tại TP.HCM được cấp giấy chủ quyền. Ngoài ra, việc người dân lo ngại căn hộ officetel không được cấp sổ đỏ, sổ hồng như căn hộ chung cư vì chưa được các cơ quan quản lý Nhà nước công nhận càng khiến giao dịch officetel gặp khó.

Bất động sản nghỉ dưỡng - condotel được dự đoán sẽ “ấm” trở lại trong thời gian tới

Thời hoàng kim có trở lại?

Theo các chuyên gia BĐS, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự thoái trào của BĐS “con lai”, trong đó yếu tố quan trọng là sự không rõ ràng về mặt pháp lý. Chẳng hạn như condotel, mặc dù du nhập vào Việt Nam từ năm 2013 và có hàng nghìn giao dịch, thế nhưng, khách mua sản phẩm phần lớn chỉ được cấp một hợp đồng dân sự với CĐT.

Thực tế cũng cho thấy, khung pháp lý cho các loại hình BĐS nghỉ dưỡng không chỉ gây tranh cãi ở góc độ thời hạn sở hữu và cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, vấn đề vận hành, mối quan hệ giữa CĐT và chủ sở hữu hiện nay cũng chưa có quy định, chủ yếu là sự thỏa thuận giữa các bên được thể hiện trong hợp đồng kinh tế, đặc biệt là vấn đề cam kết lợi nhuận.

Báo cáo được các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra đều có những dự đoán lạc quan về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sau dịch Covid-19 với nguồn cung mới được công bố bởi các doanh nghiệp lớn. Phần lớn các bản dự báo này vẫn đang dựa trên sự kỳ vọng về pháp lý sớm được hoàn thiện và dịch bệnh sớm kiểm soát.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho biết, gần đây, một số dự án BĐS nghỉ dưỡng đã huỷ bỏ mô hình cam kết lợi nhuận, thay vào đó là mô hình ăn chia theo tỷ lệ 80% dành cho người mua và 20% dành cho đơn vị quản lý. Vì thế, chủ sở hữu căn hộ sẽ toàn quyền lựa chọn phương án sử dụng đối với tài sản, có thể để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cá nhân hay tự cho thuê hoặc ủy thác kinh doanh và phân chia lợi nhuận. Điều này rất phù hợp với tâm lý người Việt Nam khi tài sản sẽ đúng bản chất sở hữu và toàn quyền của người mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tại TP.HCM, officetel được rất nhiều doanh nghiệp nhỏ, các bạn trẻ khởi nghiệp quan tâm. Chính vì vậy, giai đoạn 2016 - 2018, loại hình căn hộ này phát triển rất mạnh, thu hút nhiều người thuê, mua và đầu tư. Tuy nhiên, sau đó lại phát sinh vấn đề về sở hữu, cơ chế quản lý chưa rõ ràng khiến người mua lo lắng nên không dám tham gia, còn chủ đầu tư gặp khó khăn phải xin chuyển về căn hộ thường.