Bán một phần trong ngôi nhà sở hữu chung có vi phạm pháp luật?

18/01/2017 00:00

(TN&MT) - Bố để lại ngôi nhà cho 4 anh em, anh cả muốn bán phần sở hữu của mình cho người ngoài, nhưng 3 anh, em không đồng ý. Trường hợp này, liệu có vi phạm pháp luật hay không?

Ngày 2/1/2017, ông An (vợ đã mất) có 4 người con, trước khi lâm chung, ông An tuyên bố để lại căn nhà 4 tầng cho 4 anh em, mỗi con ở 1 tầng, và giao cho anh con cả quản lý phần di sản đó. Sau khi ông An mất, anh con cả muốn bán phần sở hữu căn nhà của mình cho chị Hạnh. Tuy vậy, 3 người em còn lại không đồng ý.

Hỏi: Theo quy định của pháp luật, hành vi của anh con cả đúng hay sai? Vậy, anh con cả phải làm gì để bán được nhà?

Luật sư Trịnh Anh Dũng (Trưởng Văn phòng Luật sư Trịnh, Đoàn Luật sư Hà Nội) trả lời:

Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Luật Nhà ở 2014.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

1. Hành vi bán nhà ở thuộc sở hữu chung của 4 người con cho chị Hạnh của anh cả là không đúng với quy định của pháp luật, bởi lẽ:

Theo Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

 Điều 218 BLDS quy định về Định đoạt tài sản chung:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.”

Điều 126 Luật Nhà ở quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”.

Như vậy,  việc anh con cả bán nhà ở thuộc sở hữu chung của 4 anh em thì phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.  Nếu như 3 người em không đồng ý với quyết định bán nhà ở cho chị Hạnh thì anh cả có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

 Theo quy định trên thì 3 người em sẽ có quyền ưu tiên mua phần nhà ở mà anh cả bán, do vậy, nếu 3 người em không mua phần nhà ở của anh cả thì anh cả mới có quyền bán cho chị Hạnh. Việc anh cả bán ngay phần sở hữu của mình cho chị Hạnh là đã vi phạm quyền ưu tiên mua của 3 người em còn lại.

2. Anh cả phải thực hiện những thủ tục sau thì mới có quyền bán phần sở hữu của mình cho chị Hạnh:

Khoản 3 Điều 128 BLDS quy định: “Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Khoản 2 Điều 126 Luật Nhà ở quy định: “trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Cả đối tượng bán ở đây là phần sở hữu căn nhà, do vậy, nếu cả có nhiều điều luật quy định khác nhau về trình tự thủ tục bán thì ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Trường hợp này sẽ áp dụng thủ tục được quy định tại Khoản 2 Điều 126 Luật Nhà ở. Như vậy, để bán phần sở hữu của mình thì anh cả cần phải làm những việc sau:

- Ra thông báo bằng văn bản bán phần sở hữu nhà ở của mình, gửi cho 3 người em của mình để họ biết thông báo đó.

- Sau 30 ngày, kể từ ngày 3 người em nhận được thông báo trên mà không mua phần anh cả bán thì sẽ bị mất quyền ưu tiên mua, và anh cả có quyền bán cho chị Hạnh.

Trường hợp anh cả bán luôn cho chị Hạnh khi chưa đủ 30 ngày theo quy định trên thì anh cả sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Thúy An

(0) Bình luận
Nổi bật
Đừng bỏ lỡ
Bán một phần trong ngôi nhà sở hữu chung có vi phạm pháp luật?
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO